סוף מעשה במחשבה תחילה - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
ייעוץ וליווי בנדל"ן מקרקעין - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
באתר תמצאו תוכן עדכני וחדשותי בנדלן
חוזים רכישת נדלן - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
כתיבת צוואה - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה

בלעדיות בתיווך - הגורם היעיל: תוצאות מחצית

סיכום פסקי הדין שניתנו בשנה האחרונה בסוגיה: האם קשירת עיסקה שלא דרך המתווך הבלעדי שוללת ממנו זכאותו לדמי תיווך? (פורסם ב- 8-9 ביוני 2003 גלובס נדל"ן)

מאז פרסום שני פסקי הדין הסותרים בסוגיה (רות נ' טייך (ת"א 112560/99) מחד, וטרנס גלובל (ת"א (י-ם) 1171/99) מאידך (ראה מאמר מיום 11/8/02 שפורסם במדור זה),  נראה כי  התמונה "מתחילה להתבהר".

רב השופטים הנדרשים לענין, כפי שיסקר בהמשך, מכבדים את עקרונות היסוד הידועים כגון "הסכמים יש לקיים", עקרן חופש החוזים, עקרון תום הלב וכיו"ב ובכך מעניקים להסכמי התיווך הבלעדיים מרחב מחיה וזכות קיום.

כך בשבעה פס"ד נוספים שפורסמו בשנה האחרונה, ובראשם פס"ד תיווך יהלום (ע"א (י-ם) 2543/01) בו נקבע בהרכב של שלושה שופטים כי "מקובלת עלינו טענת המערער, כי כל אימת שצד מתקשר עם מתווך בהסכם בלעדיות, הוא יהיה זכאי- בהתאם לתנאי החוזה – לדמי תיווך, גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות, שכן זכותו נובעת מכח הנורמה החוזית המקנה לו את הבלעדיות".

כך מפורשות אף בענין כורש (תק (י-ם 4103/02) ע"י כב' השופטת עירית כהן ("אני מקבלת את הדעה לפיה במקרה של הפרת הסכם בלעדיות זכאי המתווך לקבל דמי תיווך גם אם הוא לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה"), תוך הסתמכות על פסק הדין המעמיק של כב' השופטת אפעל גבאי בענין טרנס – גלובל הנ"ל, על מאמרו של פרופ' זמיר "לקראת חקיקתו של חוק המתווכים" ועל הפרוטוקול של דיוני ועדת המשנה לועדת חוק ומשפט מהם עולה כי זו היתה כוונת חברי הועדה, אשר למצער לא קיבלה ביטוי נאות בלשון החוק.

פס"ד נוספים התומכים בגישה זו הינם ע"א 1723/01 (אשדוד , הש' חמדני), ת"א 9464/98 (הרצליה, הש'  שנהב), ת"א 175276/02 (ת"א , סובול), (ת"א 9048/02) איזכור ? (הראל, ת"א ), (ת"א 1860/00) (טבריה , הש' יונתן).  

מאידך כאמור, גישת השוללים את זכאות המתווך לדמי תיווך במקרה בו לא היה הגורם היעיל, על אף כי קיים הסכם בלעדיות, כשבראשם השופטת אלשיך, בשבתה כדנה יחידה בבר"ע על פס"ד שניתן בתביעות קטנות, (בר"ע_______) כשבהחלטתה קבעה כי חוק המתווכים הינו קוגנטי (לא ניתן להתנאה) בהיותו חוק צרכני. לגישה זו הצטרפה גם השופטת אוהד (פ"ת) בקביעה דומה (ת"ק 515/02).

בענין זה יש להידרש לכלל היסוד לפיו חוק אינו קוגנטי אלא אם כן נאמר בו כך, שאחרת חוקים יוכרזו כקוגנטיים או כדיספוזיטיביים בהתאם לשיקול הדעת של השופט הדן בהם באותו עניין, דבר שאינו נראה הגיוני ובודאי לא יתרום לאחידות ויציבות בשפיטה , ראה בענין זה את קביעת פרופ' פרידמן וכהן בספרם "חוזים": "בהעדר הוראה ספציפית בחוק המלמדת כי הוראותיו קוגנטיות... חלה לכאורה חזקת הדיספוזיטיביות".

השופטת אלשיך נדרשה לפרשנות זו מכיוון שצרמה לה הסיטואציה שהובאה בפניה, בה דרש המתווך הבלעדי את שכרו על אף שהקונה הגיעה דרך שכנה "שבאה אליה באופן עצמאי", ללא סיוע המתווך הבלעדי, לכאורה.

אולם, בכל הכבוד הראוי, השופטת הנכבדה לא התייחסה לרמת ההשקעה והחשיפה של הנכס, תוך הסתמכות המתווך הבלעדי על הסכם הבלעדיות המצוי בכיסו.

ומה אם השכנה נחשפה למידע כי הדירה הסמוכה עומדת למכירה דרך השלט שהציב המתווך?

הפרשנות המובאת שם, גורסת כי הסכם הבלעדיות מרוקן מתוכנו את סעיף 14(3) לחוק (דרישת "הגורם היעיל") באשר "מתחייב להפנות קונים למתווך גם כאשר לא הגיעו דרכו ולמעשה אין הקונה נזקק לשירותיו". פרשנות זו נראית לכאורה שובת לב ומגנה אכן על הלקוח, אולם שגויה ביסודה, וזאת משתי סיבות עיקריות, כשהראשונה והבסיסית הינה, שלילת מהות הסכם הבלעדיות. 

בזמן שיש למתווך הסכם בלעדיות למכירת דירה, הוא יעשה הכל על מנת לחשוף את המידע בגין מכירתה, לרבות תליית שלט על הנכס.

לא קשה לתאר כי בכך מועבר המידע בגין מכירת הנכס (שהוא, בעצם , מרכולתו של המתווך) לכל עובר אורח, לרבות השכנה, כל זאת, לטובת הלקוח,המעוניין בעסקה- מכירת הנכס.  "נכונותו של המתווך לבצע את כל אלה היא פועל יוצא של הידיעה כי במקרה שתושג עסקה, שכרו יהיה מובטח. במקרה כזה המתווך אינו חושש מחשיפת המידע לכל, וברוב המקרים הוא אף הגורם היעיל לקשירת העיסקה, בין במישרין ובין בעקיפין, "כפי שנקבע בענין_________.   

הסיבה השניה לשגגה שנפלה בפרשנות הנ"ל הינה התעלמות מכך שהמתווך הבלעדי מסתמך על ההסכם החתום.

למה הדבר דומה? לאדם המבקש מעו"ד כי יבצע עבורו שירות, כדוגמת הקמת חברה. לאחר הקמת החברה ע"י עוה"ד מתחרט הלקוח, הוא כבר אינו חפץ בחברה... האומנם עוה"ד  אינו זכאי לשכרו?

אל לנו לשכוח כי ההגינות, ובלשון השופט ברק "דוקטרינת תום הלב" הינה בבסיס דיני החוזים. אין כל הגינות בחתימה על הסכם בלעדיות עם מתווך, העמל לפרנסתו  בהבאת הרוכשים הפוטנציאליים, ומשקיע מכספו בפרסומים שונים של הנכס, וקשירת העיסקה בדרך אחרת תוך התחמקות מתשלום שכרו, כמאמר השופט חמדני בענין הרוש (ת"א 1723/01): "מי שנהג במקרה זה שלא בתום לב, היא הנתבעת, שניסתה כאמור, להעלים מהתובע את ההתקשרות, בניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך..." ובענין יצחקוב נ' אביר     (ע"א 7247/97 "קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב. צד המסכל את מאמציו של המתווך ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פניה ישירה לצד האחר לעיסקה, תוך עקיפת המתווך, מפר את חובת תום הלב ". 

לסיכום, רב השופטים שדנו עד כה בענין זה הגיעו למסקנה כי אכן הסכם הבלעדיות גובר על דרישת "הגורם היעיל" לאור האפשרות שהעניק המחוקק לצדדים להסכים על הסכם בלעדיות. יחד עם זאת, ולשם סיום "הרולטה" וחוסר הודאות, נכון יהיה אם המחוקק יפעל בענין וירחיב את סעיף 9, המאפשר בלעדיות, ויקבע בו באופן מפורש כי סעיף זה גובר על דרישת "הגורם היעיל" האמורה בסעיף 14, ובא לציון גואל.

את כל פסקי הדין המוזכרים במאמר זה ניתן למצוא בפורום נדל"ן ב-  www.walla.co.il

שונות/ בלעדיות נגד הגורם היעיל

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...