סוף מעשה במחשבה תחילה - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
ייעוץ וליווי בנדל"ן מקרקעין - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
באתר תמצאו תוכן עדכני וחדשותי בנדלן
חוזים רכישת נדלן - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
כתיבת צוואה - משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה
משרד עורכת דין גדיש ליאורה, רעננה

הסכם בלעדיות בתיווך – הכושי עשה את שלו

האמנם אין משמעות ל"בלעדיות" בתיווך? האם זכאי מתווך בלעדי לדמי תיווך גם בשעה שמתווך נוסף היה "הגורם היעיל"? (פורסם ב- 11-12 באוגוסט 2002 גלובס נדל"ן)

ביום 23.5.02 ניתן פסק דין בעניין ת"א 112560/99 (רות נ' טייך, להלן:"טייך" )  בו פסקה כב' השופטת גרוסמן (שלום ת"א) כי חוק המתווכים, התשנ"ו – 1996 הינו קוגנטי (לא ניתן להתניה) ולפיכך מתווך לא יהא זכאי לשכרו במידה ואינו "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, זאת על אף חתימת הלקוחות על הסכם בלעדיות בתיווך.

ארבעה ימים קודם פורסם פס"ד בענין טרנס גלובל נ' לישנו – יער, ת.א. 1171/99, ע"י  כב' השופטת אפעל – גבאי ( להלן : "טרנס גלובל") , שם הגיע ביהמ"ש למסקנה שונה. 

שורשיה של שיטת הבלעדיות בתיווך עמוקים, ומשרתת היא, פעמים רבות, את הלקוח – המוכר דווקא.

תופעה נפוצה קיימת בארצנו של דירות אשר מעטים הם הקופצים עליהן, ולעתים הלקוח מנסה ביאושו, במשך שנים, למוכרן ללא הצלחה (קומה שלישית ללא מעלית, דירה מול אתר בניה / בריכה / מוסד / כביש סואן וכיו"ב).

הקביעה לפיה חוק המתווכים הינו קוגנטי מחד, וצרכני מאידך, כשבקביעה זו עושה כב' השופטת גרוסמן שימוש כזה הכורת את הענף עליו יושבת שיטת הבלעדיות בתיווך, כך שללא קיום אלמנט "הגורם היעיל" שוללת היא את דמי התיווך מהמתווך הבלעדי, תגרור אחריה פגיעה ונזק לצרכנים – הלקוחות – עליהם רוצה היא להגן – ובמיוחד לאלה, אשר במכירת דירתם נדרשים הם לבלעדיות.

 מתווך אשר אין בכיסו הסכם בלעדיות בתיווך לא יאות להתמסר לשיווקה של דירה כזו, כאשר צפוי הוא ל"חטיפת" העיסקה מתחת ידיו, על אף מאמציו והשקעתו האדירה (כל מתווך ושיטתו הוא – גלויות, פרסומים בעיתונות, פרסומים למתווכים אחרים, בית פתוח ועוד) ובכך יינזקו אותם לקוחות אשר הבלעדיות בתיווך דרושה להם.

אילו סבור היה המחוקק, כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק בהיותו "הגורם היעיל", מדוע איפוא הכיר המחוקק באפשרות למתן בלעדיות, כאמור בסעיף 9(ב)?! מהי נפקותה של בלעדיות בתיווך, שעה שקיימת עדיין חובה על המתווך להיות הגורם היעיל?

כב' ביהמ"ש פסק , כי לא יתכן שמר טייך, שחתם על הסכם הבלעדיות, לא הבין את משמעות המסמך. פסיקה זו מעמידה במלוא חריפותה את השאלה – היכן הוא  אם כן,  תום הלב של הלקוח – הצרכן–עליו מבקש ביהמ"ש להגן?

אם אכן ידע והבין הלקוח, כי חותם הוא על הסכם בלעדיות בתיווך, כיצד ניתן להצדיק את פעולתו לעירוב מתווך נוסף בתוך תקופת הבלעדיות , בניגוד מוחלט להסכם עליו חתם, ומבלי ליידע את המתווך הבלעדי?!האם הלקוח זקוק להגנה כזו, המאפשרת לו להיות "נבל ברשות התורה"? והיכן היא הסתמכות המתווך על ההסכם שבאמתחתו, וציפיתו הסבירה לקיום ההסכם?

בפסק דינו של ביהמ"ש העליון מיום 26/11/01 בענין יצחקוב נ' אביב (ע"א 7247/97),  נקבע מפורשות : "קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים) . צד  המסכל  את מאמציו של המתווך ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פניה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו".לנקודה זו לא התייחס ביהמ"ש בעניין טייך.

לכל העוסק בתחום  ידוע, כמה פרוץ הוא ,וכמה לקוחות מבצעים תילי תילים של תרגילים על מנת להימנע מתשלום דמי תיווך, אם בדרך משלוח "איש קש" לבירור פרטים וקבלת מידע על הנכס (ת.א. 1071/97 , קירשנבאום נ' דולינגר,סטרשנוב,ת"א), אם בדרך קבלת מידע ממתווך א' וסגירת עסקה דרך מתווך ב', תוך חיסכון ניכר בעמלה (כשמתווך א' דורש 2% + מע"מ ומתווך ב' דורש 1% + מע"מ) ועוד כהנה וכהנה.

לא מן הראוי היה להעדיף את הלקוח מול המתווך, שעה שהמתווך, אינו "בעל הכח" כפי שהוגדר בפסק הדין, אלא, כמוהו כלקוח, אדם המנסה להתפרנס בכבוד מעמל כפיו, כאשר בלא מעט הזדמנויות מוציא הוא מכיסו כספים רבים (דלק, פלאפון, פירסומים בעיתון וכו'), ללא כל תוצאה.

פסיקה שונה לחלוטין ניתן לראות  כאמור בפסה"ד בענין טרנס גלובל  . גם שם נקבע ע"י  ביהמ"ש כי הלקוח הבין  משמעות הסכם הבלעדיות עליו חתם, ולאור קביעתה כי   "עקרון חופש החוזים הינו עקרון יסוד בשיטתנו"  קובעת השופטת אפעל - גבאי: "צדדים להסכם תיווך, בו מוקנית למתווך בלעדיות בטיפול בעיסקה פלונית , רשאים לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העיסקה נקשרה שלא באמצעותו . מסקנה זו נובעת מעצם טיבו וטבעו של  תיווך בשיטת הבלעדיות ...אותו מתווך מחויב על פי הסכם הבלעדיות לבצע פעולות נמרצות לשיווק הנכס, כולל פרסומו  על חשבונו וכיוצא באלה , כל זאת לטובת הלקוח המעונין בעיסקה . נכונותו של המתווך לבצע את כל אלה היא פועל יוצא של הידיעה כי במקרה שתושג עיסקה , שכרו יהיה מובטח . במקרה כזה המתווך אינו חושש מחשיפת המידע לכל , וברוב  המקרים הוא אף הגורם היעיל לקשירת העיסקה, בין במישרין ובין בעקיפין."

השופטת אפעל – גבאי מגיעה למסקנה , כי המתווך הבלעדי היה הגורם היעיל, זאת, על אף שמתווך אחר היה מעורב בעיסקה, שכן , "אין דרישה כי יהיה גורם יעיל אחד , והפסיקה קבעה כי ייתכנו מקרים בהם יהיה יותר מגורם יעיל אחד( למשל , שני מתווכים) ביצירת הקשר בין הצדדים לעיסקה " .

הדעת אינה נוחה ממצב בו הלקוח יחתום על הסכם בלעדיות, יגרום להסתמכות המתווך על ההסכם, ומאידך, על אף שיהנה מיתרונות החשיפה המקסימלית והפרסום הניתן לו בשיטת הבלעדיות, יסרב לשלם  את דמי התיווך הואיל ופלוני אלמוני הגיע דרך מתווך אחר.

בתקופה קשה זו של מיתון בכלל ובשטח הנדל"ן בפרט, כריתת ענף הבלעדיות תגרום ל"נעילה" של נכסים בעייתיים, כאשר כל מתווך בר-דעת לא ירצה לשווקם בלא בלעדיות, וכך נימצא מאבדים את הדינר, שעה שניסינו להציל את הפרוטה – ולהימנע מלשלם למתווך את שכרו.

עו"ד גדיש - הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין , תכנון ובניה   ובדיני תיווך

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...