Taxe d'acquisition

Félicitations! Vous venez d'acquérir un bien immobilier. C'est le moment de vous préparer à des dépenses supplémentaires qui comprennent entres autres la taxe d'acquisition  "Mass Réhicha", dont le calcul du taux n'est pas évident pour un novice.

Maitre Liora Gadish vous aide à évaluer ces dépenses.

Toute personne acquérant un bien immobilier en Israël est tenue de payer une taxe d'acquisition. Cependant, il est possible d'obtenir une exonération, comme détaillé ci-dessous.

Le calcul de l'impôt n'étant pas aise, eu égard à son taux fluctuant qui peut varier en fonction de plusieurs critères, comme : le type de transaction, le type de bien, le statut de l'acquéreur, etc…

Ci-dessous vous trouverez un guide succinct qui permettra à tout futur acquéreur de calculer le montant de sa taxe d'acquisition.  Bien entendu, il vous est possible à tout moment de vous servir du Simulateur des Autorités Fiscales.

Pour un seul appartement:

Afin d'être considéré comme propriétaire d'un seul appartement, l'acquéreur devra être propriétaire d'un seul appartement de résidence lors de l'acquisition (pas forcément de son premier appartement mais d'un seul appartement).

Le bien sera considéré comme étant le seul appartement même dans le cas où l'acquéreur est propriétaire de moins d'un tiers d'un autre appartement. 

Il en sera de même pour un acquéreur ayant loué son appartement supplémentaire par un bail protégé (Séhirout Mougenet) et ce, avant le 1/1/97.

A Noter: les Autorités Fiscales prendront en compte toute la cellule familiale, y compris les couples et les enfants âgés de moins de 18 ans. Cela signifie que si la conjointe (y compris une concubine pacsée) est propriétaire d'un appartement, l'acquéreur ne sera pas considéré comme étant propriétaire d'un appartement unique.

De plus, si l'acquéreur est propriétaire d'un appartement supplémentaire et qu'il s'engage à le vendre en moins d'un an et demi à compter de la date de la signature du nouvel appartement (ou en moins d'un an à compter de la date de la remise des clefs, dans le cas d'un achat neuf à un Kablan (Entrepreneur) il sera aussi bénéficiaire du taux d'acquisition sur un seul appartement, comme détaillés ci-dessous.

Les tranches d'impôt d'acquisition sont mise à jour une fois par an.

Voici ci-dessous celles en vigueur au 30 Novembre 2016:

-          Sur la valeur de la propriété, de 0 à 1,600,175 Shekels: 0 %

-          De 1,600,175 Shekels à 1,898,005 Shekels: 3,50%, soit 10,424 Sh.

-          De 1,898,005 Shekels à 4,896,615 Shekels: 5.00%, soit 149,930 Sh.

-          De 4,896,615 Shekels à 16,322,055 Shekels: 8.00%, soit 914,035 Sh.

-          Au-delà de 16,322,055 Shekels: 10.00%.

Concernant l’appartement supplémentaire que l'acquéreur s'engage à vendre avant un an et demi :

Dans ce cas, les tranches d'impositions sont identiques à celles qu'on applique dans le cas d'un seul appartement.  Cependant, jusqu’à la date de la vente, l'acquéreur devra régler la totalité de l'impôt aux Autorités Fiscales et c'est seulement après avoir vendu le bien qu'il pourra obtenir un remboursement. Autrement, il sera possible de payer le montant de l'impôt d'un seul appartement et d'être redevable envers les Autorités Fiscales ("Gel").

Si, l'acquéreur n'a pas réussi à vendre son appartement en l'espace d'un an et demi, en plus de l'impôt à payer, il devra payer une amende, les marges d'indexation mais aussi des intérêts de retard. Bien entendu, il ne faudra pas oublier de déposer un rapport aux impôts, concernant la vente du bien, puisque leur service ne fait pas, lui-même, le lien entre les biens.  Par ailleurs, il n'y a pas de différence entre le 3eme et le 5eme appartement.

Le taux d'impôts varie entre un seul appartement et un appartement supplémentaire, quel que soit son nombre.   Dans le cas où le nouvel appartement acquis est un appartement de Kablan, la date de vente de cet appartement sera prolongée jusqu' à la remise des clefs (Formulaire 4 en général –"Tofes 4").

Pour un appartement supplémentaire que l'acquéreur n'a pas l'intention de vendre:

Dans ce cas, l'impôt devient beaucoup plus important. Voir ci-dessous la tranche d'imposition:

-          Sur la valeur de la propriété, de 0 à 4,896,615 Shekels: 8%, soit 391,729 Sh.

-          Au-delà de 4,896,615 Shekels: 10%

Résidant étranger/ Nouvel immigrant (Olé Hadash)

Concernant un résidant étranger, les tranches d'impôts d'acquisition sont identiques à l'article précédent (dans le cas d'un appartement supplémentaire), même si l'appartement acquis est l’unique appartement qu’il possède.  

Par ailleurs, s'il s'agit d'un nouvel immigrant, il bénéficiera d'un allègement fiscal dans le cadre de l'achat d'un appartement ou d'une entreprise. Cette réduction ne sera valable qu'une seule fois pour un bien et à partir de son immigration en Israël soit un an auparavant jusqu’à 7 ans.

Le taux d'imposition sur la valeur du bien de 0 à 1,734,225 Shekels, est actuellement de 0.50%, soit 8,671 Sh. Au-delà de 1,734,225 Shekels, le taux s'élèvera à 5%.

Pourtant, le Olé Hadash devra tout de même bien vérifier avant d'utiliser cette réduction, car dans le cas d'un appartement unique, le taux d'imposition peut être parfois plus avantageux que celui obtenu en tant qu'Olé Hadash.

Cependant, lorsqu'un Ole Hadash achète un nouvel appartement, à 5 Millions de Shekels par exemple et que sa conjointe est Israélienne et est déjà propriétaire d'un autre appartement acquis avant son mariage, il sera préférable pour lui d'utiliser l'allégement fiscale donné aux Olim Hadashim. D'un autre côté, s'il acquiert un appartement bon marché et qu'il a l'intention d'en acheter un autre plus cher dans les 7 années suivantes, il sera préférable pour lui de garder cette réduction pour l'acquisition du bien le plus cher.   

Pour une personne handicapée, un blessé victime d'un attentat terroriste, ou pour les membres d'une famille d'une victime de l'armée

Les personnes handicapées, les blessés victime d'un attentat terroriste, ou les membres d'une famille d'une victime de l'armée bénéficieront d'une réduction d'impôt d'1/2 % du montant de la transaction. Cette réduction est applicable deux fois. 

Un bien qui n'est pas un appartement de résidence

L'impôt sur l'acquisition de tout autre bien, magasin, terrain, immeuble, etc… a augmenté au cours de la dernière réforme qui est passée de 5% à 6%. Cependant, la loi nous permet d'obtenir un remboursement de 1/6 de l'impôt, si celui-ci n'est pas déductible des impôts sur le revenu, s'il s'agit de l'acquisition d'un droit foncier sur lequel on peut construire au minimum un appartement et si le permis de construire a été obtenu dans les 2 années qui suivent la date de l'acquisition.  

Donation entres proches

Lorsqu'un bien est transmis à un de ses proches par donation, comme par exemple, à son époux, à son père ou à sa mère, à son frère, ou à sa sœur, l'acquéreur paiera 1/3 de l'impôt d'acquisition qu'il aurait dû payer normalement.

Attention! La donation d'un bien à son beau-frère ou à sa belle-sœur ne pourra bénéficier de cet avantage. Cette transaction sera, dans ce cas, imposable dans la totalité de la somme.

Le transfert gracieux d'un appartement entres époux

Important: Un tel transfert sera totalement exempté d'impôtsi les époux habitent ensemble, mais dans le cas contraire, ils devront payer 1/3 de l'impôt d'acquisition. Un/e conjoint/e pacsé/e sera considéré/e comme un/e époux/se.

Transfert de bien entre époux pendant une procédure de divorce

Ce transfert ne sera pas considéré comme une transaction immobilière et ne sera donc pas imposable. Cependant, il est important de mentionner cette transaction dans le contrat de divorce.

Pour des conjoints qui acquièrent un appartement lorsque l'un d'entre eux possède un second appartement

Dans ce cas de figure, chacun d'entre eux paiera selon sa propre tranche d'imposition calculé sur la valeur de l'appartement, divisé par deux.

Par exemple: si le prix de l'appartement s'élève a 1,600,000 Sh et que le taux d'impôt à payer par le conjoint est de 1,092 Sh, il ne paiera que 546 Sh. La conjointe, qui possède un autre appartement, paiera un impôt d'acquisition sur le montant de 1,600,000 Sh selon la tranche d'impôt pour un deuxième appartement, diviser par deux, ce qui nous donne 42,186 Sh.

Comme on peut le constater la logique n’est pas au rendez-vous, car si chaque partie devait payer son impôt sur la moitié du montant de l'appartement,  l'époux serait totalement exempté d'impôt sur sa part et l'épouse aurait à payer beaucoup moins d'impôts mais – on ne peut pas toujours comprendre la logique des Autorités Fiscales.

Publié à titre d'information générale, cet article ne constitue pas une consultation juridique particulière.

 

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