Promesse de vente

 

Après de nombreuses visites d'appartements et de maisons, vous trouvez enfin la maison de vos rêves. Cependant, vous ne craignez que le bien soit vendu à un tiers ou proposé à un autre candidat. Le vendeur lui-même veut s'assurer de votre engagement dans l'acquisition du bien. Les parties sont tous deux intéressées à conclure la vente de l'appartement ou de la maison et cherche donc à protéger le même intérêt. C'est la raison pour laquelle ils préfèreront signer sur une promesse de vente qui résumera par écrit les points essentiels de la transaction. Cette promesse de vente s'appelle en Hébreu un "Zih'ron Dvarim".

La question qui se pose donc est: Doit-on, oui ou non, signer sur une promesse de vente?

1. PROMESSE DE VENTE = CONTRAT

La première raison pour laquelle nous déconseillons de signer sur une promesse de vente vient du simple fait que selon la loi et les jurisprudences, une promesse de vente constitue bel et bien un "contrat" au sens juridique du terme.

De la même manière qu'il est indispensable de signer un contrat sans la présence d'un avocat professionnel et expérimenté, il sera indispensable de signer sur une promesse de vente sans la présence d'un professionnel. Il est même probable que l'avocat refuse de vous représenter dans la signature d'une promesse de vente et vous conseille plutôt d'avancer dans les négociations puis de signer directement sur le contrat d'achat/vente. Quelle en est la raison?

Il suffit que la promesse de vente mentionne des points essentiels de la vente/achat, comme par exemple le descriptif détaillés du bien, les noms des parties de la transaction, la date de la remise des clefs, le montant de la transaction etc.', pour que le tribunal ait le droit de s'en mêler et d'y compléter les détails manquant en se basant sur son expérience, sur des textes de loi et sur ce qui est fixé habituellement dans ce genre de contrat. Par exemple, si vous n'avez pas précisé la personne responsable de régler l'impôt sur la plus-value, le tribunal désignera le vendeur comme responsable de payer cet impôt conformément aux textes de loi.

De manière générale, le tribunal se contente de vérifier l'intention des parties dans cette transaction: Les parties avaient-ils l'intention de s'engager sérieusement en signant la promesse de vente comme pour un véritable acte de vente? Pour cela, il vérifiera le contenu de la promesse de vente comme précisés ci-dessus ainsi que le comportement des parties pendant, après et lors de la signature de la promesse de vente.

On peut voir par exemple, dans la décision fixée par le Tribunal de Grande Instance (dossier civil n - 544/96) l'annulation d'une promesse de vente suite à une consommation d'alcool (d'Arak) du vendeur. De la même manière, si l'acheteur a versé au vendeur une avance sur l'achat du bien, le Tribunal pourra constater qu'il s'agit d'un engagement sérieux et d'un véritable acte de vente.

Plus le tribunal constatera que l'intention des parties de conclure un accord était sérieuse, plus il se penchera vers l'option qui est celle de compléter les informations manquantes dans la promesse de vente puis de la considérée comme étant un contrat définitif et contraignant.  

2. ABSENCE DE VERIFICATIONS COMPLETES ET APPROFONDIES DU BIEN

De manière générale, une promesse de vente se fait rapidement, suite à un simple coup d'œil sur le bien extérieur ou suite à une opportunité économique liée à cette transaction. Elle est donc signée sans même avoir eu le temps de faire les vérifications (générales et juridiques) qui sont habituellement faite avant la signature d'un contrat, comme par exemple:

Avant de signer une promesse de vente, l'acquéreur doit obligatoirement vérifier si le bien est inscrit au Tabou, à la Hévra Ameshakenet ou au Minhal. Il doit vérifier s'il n'y a pas de saisie, d'hypothèque ou toute autre restriction sur le bien, si le montant de l'hypothèque est plus élevé que la valeur du bien. Il devra également vérifier auprès de la mairie les plans concernant le bien, ainsi que les constructions illégales, les ordres de démolition, les expropriations etc. Il sera important de vérifier les conditions physiques de la propriété, les charges fiscales…, les garanties fixées dans le contrat afin de s'assurer que l'impôt sera payé.

Il est impératif de s'assurer que votre banque accepte de vous fournir le financement (crédit) du montant requis.

Il arrive que certaines données empêchent de conclure une transaction. C’est une des raisons pour laquelle il est préférable de les découvrir à temps, avant de signer un document qui implique des compensations financières importantes.

Le vendeur prend également des risques en signant une promesse de vente. Tout d'abord, un acheteur qui omet de vérifier ses capacités financières pour acquérir le bien fera perdre du temps et de l'argent au vendeur. Ainsi, il pourrait perdre d'autres acheteurs potentiels. 

De plus, les parties ayant signés une promesse de vente disposent d'un délai de 30 jours pour déclarer la transaction aux Autorités Fiscales comme dans un contrat normal. Si le vendeur avait pris quelques conseils fiscaux avant de signer la promesse de vente cela lui aurait donné plus de connaissances et de compétences pour une meilleure planification fiscale du bien. Par exemple,  si le vendeur était au courant qu'ils y avaient des pourcentages de construction supplémentaires dans le bien, il aurait eu la possibilité d'augmenter le prix de vente car il sera obligé de payer un plus-value municipale (en Hébreu: "Etel Ashbaha") pour ces pourcentages de construction supplémentaires.

Le fait de ne pas détaillés tous les points dans une promesse de vente peut provoquer des obstacles entres les parties qui essayeront de clarifier certains points. S'ils se trouvent en désaccord sur ce qui était convenu, il se peut qu'ils restent "bloqués" par cette promesse de vente qui sans l'accord des 2 parties cela pourrait prendre des années à l'annuler au Tribunal.

Prenez garde à un autre problème: l'acheteur, ayant signé une promesse de vente, a la possibilité d'enregistrer au Tabou une pré-inscription à son nom.

En cas de différend, lorsqu'une des parties veut maintenir la promesse de vente tandis que l'autre veut l'annuler, la procédure au Tribunal pourrait prendre des années à annuler la promesse de vente.

De plus, étant donné qu'il s'agit d'un contrat qui est contraignant, il se peut qu'on vous réclame de régler les frais d'agent immobilier.

Il est fort possible que le vendeur/l'acheteur se soit "préparé" avant de vous faire signer la promesse de vente et qu'il ait même consulté son avocat avant de la signer. Il est donc très probable que la promesse de vente a été préparée tout en protégeant ses propres intérêts tandis que l'autre partie croit naïvement qu'il s'agit d'une simple promesse de vente tout à fait "standard".

Voulez-vous un exemple vivant? En voilà un:

Selon une promesse de vente, le défendeur (Mansheryan) a vendu au demandeur (Nissim Garame) son appartement se situant à Elad pour une somme de 1.210.000 Shekels. Suite à la signature de la promesse de vente il s'est avéré que le défendeur n'était pas inscrit en tant que propriétaire du bien, ni lui ni sa grand-mère qui selon ses affirmations, lui aurait légué le bien en guise d'héritage.  

Le Tribunal a fixé la promesse de vente comme étant un contrat sous toute sa forme cependant la question était de savoir si les parties étaient sérieuses dans cet engagement et s'il y avait un consentement explicite des parties relatives à la vente du bien.

Le Tribunal a donc jugé que la promesse de vente n'a pas inclue d'accords prouvant le sérieux des parties dans cet engagement mais seulement l'intention de s'engager contractuellement. De plus, il manquait de détail dans le document.

Mis à part le fait que le vendeur étant de mauvaise foi n'a rien fait pour inscrire les droits à son nom, et on ne sait toujours pas s'il le fera un jour. Il a également remis le projet de contrat qu'après la date prévue dans la promesse de vente.

Ainsi le Tribunal a fixé que bien qu'il n'ordonnera pas l'exécution de la promesse de vente, le défendeur (le vendeur) devra remettre à l'acheteur des dommages-intérêts de 10 % de la transaction donc de 121.000 Shekels ainsi que les frais de Tribunal de 50.000 Sh.

(Jurisprudence du 22.07.2013 – Nissim Garame v. Mansheryan (Dossier Civil: 33743-02-11), Tribunal de première instance a Rishon Letsion).

 

Si vous décidez malgré tout de signer sur la promesse de vente, il sera conseillé de consulter un avocat expert en droit immobilier, qui saura vous conseiller à ce sujet et saura vous dire de quelle façon rédiger la promesse de vente. De votre côté, assurez-vous que les points suivants soient mentionnés dans la promesse de vente:

- Veillez à ce que le montant des dommages-intérêts ne soit pas trop élevé.

- Notez clairement que la promesse de vente est soumise à une vérification préliminaire du bien à tous les niveaux, que ce soit juridique, physique, ou que ce soit celui de vérifier son statut d'enregistrement ou de la planification du bien.

Il faut que vous soyez totalement satisfait du résultat de ces recherches, que les avocats des parties puissent arriver convenablement à un accord et que sans cela le document n'est pas valide.

- Précisez que si le contrat n'est pas signé sous 14 jours, quelque en soit la raison, la promesse de vente est nulle et non avenue.

- Précisez que ledit document n'engage ni le vendeur ni l'acheteur, et qu'en aucun cas il ne s'agit d'un contrat contraignant mais seulement d'une liste de points conclus dans le cadre d'une négociation.

- Etant donné que la déclaration de la transaction aux Autorités Fiscal doit se faire sous 30 jours à compter du jour de la signature de la promesse de vente (comme précisé ci-dessus), il sera impératif de la remettre à un avocat en droit immobilier juste après l'avoir signée. 

- N'oubliez pas non plus de préciser que la promesse de vente ne donnera pas la possibilité d'inscrire une pré-inscription au nom de l'acheteur.

Et encore une fois, nous vous déconseillons de signer une promesse de vente.

Comme il est dit "Shomer Nafsho irhak…" (Il est préférable de s'en éloigner) ma recommandation est de ne pas signer de promesse de vente, car dans le contraire cela pourrait être un véritable désastre. Au lieu de cela, contacter immédiatement un avocat expert en matière de droit immobilier qui fera toutes les vérifications nécessaires du bien et vous rédigera le contrat de manière sûre et appropriée. Bonne chance!  

Maitre Liora Gadish est avocate en droit immobilier.

Publié à titre d'information générale, cet article ne constitue pas une consultation juridique particulière.

 

Promesse de vente

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...