Guide d’acquisition

Guide d’acquisition d'un appartement neuf construit par un Kablan (entrepreneur)

L'EMPLACEMENT DU BIEN – Choisir un bien immobilier consiste tout d'abord à vérifier son environnement.

Il sera donc important de vérifier qu'aucune construction n'est prévue dans les alentours du bien, comme la construction d'une usine ou d'une autoroute, ou même d'une école…

Pour s'assurer que de telles constructions ne sont pas prévues, il faudra s'adresser au Comité local des plans et des constructions de la ville (en Hébreu: "Avaada Amekomit Letihnoun Oubnia Bayir").

Pour les petites villes, le Comité sera responsable d'une zone précise, telle la Vaada amekomit Sharonim qui est responsable des villes Ein Vered, Tel Mond, Even Yehouda etc'.

De plus, il faudra vérifier qu'il n'y a pas d'antennes, de lignes à haute tension ou de gaz chimique comme le radon, dans le voisinage du bien immobilier, ainsi que tout autre risque environnemental.

L'ESSENTIEL – Tout d'abord, il faudra se renseigner sur le Kablan (l'entrepreneur). Et oui! Faire des recherches sur le Kablan vous permettra d'en savoir un peu plus. D'ailleurs, vous pourrez constater à quel point les résultats de vos recherches vous servirons dans la suite de vos démarches.

Il sera important de vérifier les projets récents ou anciens du Kablan, ses garanties financières etc…

S'il s'agit d'une société, il sera possible d'obtenir les informations nécessaires et primitives  auprès du Greffes des Sociétés « Racham Ha’haverot ».

Il sera également conseillé de se renseigner auprès d'autres acquéreurs sur les anciens projets: vérifier par exemple si la remise des clefs a été faite dans les temps?  Si les appartements ont été remis en bon état? Comment étaient les finitions? De quelle manière s'est-il comporté face à l'acheteur lorsque ce dernier a dû lui faire appel pour régler un problème quelconque? A-t-il accéder rapidement à sa demande et résolu le problème?

Il sera important de bien vérifier l'essence des droits acquis. Comme par exemple, vérifier si le bien est inscrit au Cadastre ("Tabo") ou à l'Administration des domaines ("Minhal")? qui est le propriétaire du bien? Dans le cas où il existe une pré- inscription ("Earat azara") ou d'autres droits contraires– comme des saisies, hypothèques …- a qui se réfèrent t-ils ? comment s'assurer que l'appartement acquis sera bien inscrit à votre nom? Comment s'assurer que l'appartement acquis ne sera pas vendu à une tierce personne? Il est très important de s'assurer que le parking et la cave n'ont pas été vendus à quelqu'un d'autres (ce qui arrive très souvent….)

Y a-t-il un permis de construire pour un immeuble qui est sur le point de se construire? Votre appartement est-il inclut dans ce permis? Par exemple, dans l'annonce d'une vente d'un appartement se situant au 8ème étage, il faudra s'assurer que le permis de construire inclus également cet étage et ne s’arrête pas au  7ème étage...

Garanties des paiements:

Selon la loi "Hok Ameher", un Kablan recevant plus de 7% de la somme de l'appartement acquis, a l'obligation de donner une garantie.

La garantie peut être remise de plusieurs façons:

En vous remettant une  garantie bancaire ("Arvout Bankayit") ou une assurance. Il pourra également le faire en hypothéquant une partie du bien en votre faveur, ou en inscrivant une pré-inscription à votre nom ou tout simplement en procédant à un transfert de droit de propriété.

En cas de faillite de la société du Kablan (liquidation judiciaire / faillite / saisie contre le Kablan ou contre le propriétaire du terrain), il vous sera possible de faire jouer les garanties bancaires ou l'assurance.

Par ailleurs il ne sera pas possible d'utiliser les garanties en cas d'annulation de contrats.

Ce qui veut dire qu'un retard dans la remise des clefs de 8 mois ne sera pas une raison valable pour utiliser les garanties. Bien évidemment, et conformément aux textes de lois, il aura l'obligation de vous payer des dédommagements du à ce retard (voir plus bas) avec la possibilité de le poursuivre en justice s'il refusait de vous dédommager.

Pour plus de précisions, voir la loi "חוק המכר) הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל"ג -1973)"  

LE CONTRAT  – Ci-dessous les points important à vérifier dans un contrat d'achat:

-          Tout d'abord, il faut s'assurer que le métrage de l'appartement, de la cave et de la terrasse sont bien mentionnés dans le contrat.

-          Le Mifrat Tehni  (spécifications techniques de l'appartement) qui est joint au contrat doit être détaillé de manière précise et claire. Vous trouverez la version du Mifrat Tehni, conforme à la loi, dans le lien suivant: Cliquez ici                                                

-       Il est important d'ajouter un article dans le contrat par lequel vous serez autorisé à apporter des modifications dans l'appartement.

-          Il faudra prévoir la possibilité de noter toutes les imperfections que vous trouverez dans l'appartement lors de la rédaction du protocole de la remise des clefs, même si le Kablan ne reconnait pas leurs existences.

-          Faite également attention qu’il ne soit pas stipulé dans le contrat la possibilité de vous remettre l'appartement avant la date de la remise des clefs si cela ne vous convient pas, (prenez en compte toutes les données de la transaction dans le cas de la vente de cet appartement) et dans le cas contraire, s'assurer la possibilité d'obtenir un préavis dans le cas où la remise de clefs serait faite plus tôt que prévu afin que vous puissiez vous organiser.

-          Vérifier dans quels cas la transaction peut être annulée, comment procéder pour récupérer les sommes déjà remises au Kablan, s'assurer que la pénalité de la rupture du contrat ne dépasse pas les 10%.  De plus, il est vivement déconseillé d’accepter des clauses d'arbitrage en cas de litige. 

-          Il existe des projets de construction recevant un financement par une banque prêteuse, dans ce cas il faudra s'assurer dès les premières démarches, de recevoir une lettre d'exclusion conditionnelle (en Hébreu: "Mihtav Ahraga Moutnei"), qui exclut votre appartement de l'hypothèque qui a été inscrite sur le bien du projet en échange du financement  obtenu (bien entendu, sous réserve d'avoir remis la totalité de la somme d'achat de votre appartement, que la construction de l'appartement est terminée, et que la remise des clefs a été faite).

Une fois la construction terminée et les clefs dans vos mains, il faudra obtenir une lettre d'exclusion définitive ("Mihtav Ahraga Mouhlat") qui confirme l'existence des trois conditions indiquées plus haut. Cette lettre exclue définitivement votre appartement de cette hypothèque. De plus, si vous vendez votre appartement avant que vos droits ai été inscrit au Tabo (registre foncier) il faudra montrer cette lettre à l'acquéreur.

-          Une des conditions de la remise des clefs est de remettre les garanties bancaires au Kablan. IMPORTANT: si vos droits n'ont pas encore été inscrits par une Earat Azara ou par une inscription de vos droits de propriété sur le bien (dans le cas de droits sur un bail à long terme ("Zehouyot hah'ira") par la signature d'un contrat de bail à long terme ("Hoze Hah'ira Meouvan")  il vous sera possible d'exiger de ne pas remettre les garanties au Kablan ou au mieux réclamer qu'elles restent sous-séquestre chez un avocat qui ne représente pas le Kablan dans le projet.

Il sera conseillé de suivre la construction de près, car dans le cas d'un retard dans la remise des clefs, il faudra envoyer au Kablan une lettre d'avertissement faite par votre avocat.

Il est vivement conseillé de vérifier minutieusement l'état de l'appartement avant la remise des clefs, avec l'aide d'un professionnel, comme par exemple un ingénieur agréé qui sera en mesure de vous fournir une expertise sur l'état des lieux avec le détail précis des défauts de l'appartement.

Lors de la 1 ère année habitée dans l'appartement, appelée la "shnat bedek", il sera impératif d'informer le Kablan sur le champ, par écrit en lettre recommandée AR de tous les défauts découvert dans l'appartement lors de cette 1 ère année, afin d'eviter toutes sortes de pretextes du Kablan pour refuser d’assumer la prise en charge des travaux prétextant des négligences ou un mauvais entretien de votre part.

Après cette 1 ère année, le Kablan viendra faire un état des lieux. Chaque défaut ou mauvais fonctionnement devra être réparé dans un délai raisonnable.

Lors de la 1ere année, s'il s'agit d'une réparation urgente, le Kablan devra s'en occuper immédiatement.

L'année suivante, tout dépendra du défaut. Par exemple, pour la tuyauterie la garantie est de 2 ans, pour des fissures de 5 ans etc.'…. Les autres périodes de garantie sont détaillés dans l'ajout de la loi "Hok Ameher" (à la fin de la loi). 

Conformément à la loi, le Kablan a l'obligation de réparer les dégâts de l'appartement hormis le cas où il a pu prouver que les dégâts ont été cause par les acquéreurs ou par un professionnel venu effectuer des travaux à leurs demandes.

Il est important de suivre de près la démarche de l'inscription du bien à votre nom afin de s'assurer du transfert final des droits à votre nom (dans l'achat d'appartement d'un Kablan, cela peut prendre jusqu'à 5 ans…). En attendant la remise des clefs il sera conseillé de vérifier qu'une pré-inscription (Earat Azara) a été inscrite et que vous avez dans vos mains une lettre de la banque appelée "mihtav ah'raga mouhlat" (le maximum étant de 30 jours à partir du jour de la remise des clefs).

Représentation par un avocat. Il est déconseillé de procéder à une transaction immobilière sans être représenter par avocat. Bien qu'Internet permette d'obtenir toutes sortes d'informations, cela ne pourra en aucune manière remplacer la consultation d'un avocat qui est à même de vérifier tout document, s'occuper des négociations  et vous accompagner tout au long de la procédure de la transaction immobilière.

Il faut comprendre que l'avocat du Kablan ne vous représente pas. Les frais d'honoraires qui lui sont réglés représentent une partie de la somme d'achat de l'appartement qui ne concerne uniquement l'inscription du bien à votre nom.

De plus il existe un article spécial à la fin du contrat du Kablan qui stipule expressément que l'avocat du Kablan n'est pas l'avocat de l'acheteur et qui lui est conseillé également de prendre un avocat.

Il est indispensable de prendre un avocat expert en droit immobilier, en faire l'économie peut vous couter cher, n'hésitez pas à questionner votre entourage afin d'être sûr d'obtenir le meilleur service dans la transaction immobilière de votre vie.

Nous vous souhaitons Bonne Chance!

 

Guide d’acquisition d'un appartement neuf construit par un Kablan entrepreneur

-          https://forms.gov.il/globalData/GetSequence/getsequence.aspx?formType=This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. .                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

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