Constructions illégales

 

La première chose à faire avant l'acquisition d'une propriété privée est de bien vérifier les plans puis s'assurer qu'ils correspondent bien à la propriété que vous vous apprêter à acheter. 

La raison pour laquelle nous vous conseillons vivement de vérifier les plans est que l'on peut constater assez souvent des constructions illégales.

Dans ce cas, il sera utile et important de vérifier les points suivants: cette construction peut être elle soumise à prescription? S'il y a une possibilité de régularisé cette illégalité selon les plans de la ville, là où se situe la maison (?) Le vendeur s'engage-t-il à prendre toute responsabilité sur cette irrégularité? Est-il prêt à s'engager à régulariser cette construction illégale? Que feriez-vous si la mairie tardait à vous remettre l'autorisation du cadastre (qui est utile lors du transfert des droits de propriété à votre nom) suite à une construction illégale?

Toute personne désirant construire une maison devra obtenir au préalable un permis de construire des autorités (le Comité Local des conceptions et constructions). Une construction illégale est une déviation ou une incompatibilité avec le permis de construire.

La compatibilité entre le permis de construire et la construction actuelle sera plus sûre s'il s'agit d'une nouvelle maison ayant obtenue tout récemment un Tofes 4.  Cependant, lorsqu'il s'agit d'anciennes maisons, on pourra trouver assez souvent une à plusieurs constructions illégales. Nombreux sont ceux qui ne voient pas de problème en clôturant une terrasse par une vitrine, en installant une fenêtre, en divisant la maison en 2 unités, ou en construisant un grenier etc., tout cela sans aucune autorisation. Bien entendu, il s'agit là d'une grave erreur!

Toute personne voulant acquérir une propriété privée devra agir de manière prudente et raisonnable en vérifiant attentivement le bien, car si ce dernier trouvait une construction illégale, il aurait le droit d'exiger sa régularisation.  La régularisation de cette construction illégale pourra être acceptée uniquement s'ils existent des droits de constructions supplémentaires et/ou si le type de l'irrégularité est possible selon les plans de construction de la ville (TABA).

Afin de régulariser cette irrégularité il faudra obtenir un second permis de construire en plus du permis de construire original. Ce second permis servira à confirmer que le bien correspond à toutes les normes de constructions requises.

De plus, ce permis confirme que le plan de construction qui a été déposé correspond bien aux normes des plans de construction de la ville. On pourra constater que la demande pour ce second permis inclue assez souvent une irrégularité ou un ajout dans la construction au-delà des droits fondamentaux. S'il s'agit donc d'un ajout qui entre dans le cadre des 6% elle sera définie comme un "allègement". Les frais d'allégement sont très chers, mais cela peut être parfois rentable.

Il est indispensable d'être représenté par un avocat expert en droit immobilier qui vous assistera juridiquement dans l'acquisition d'un tel bien, sera en mesure de vous protéger de toutes constructions illégales et pourra faire le nécessaire afin de les régulariser.

La partie adverse de cette transaction immobilière devra de son côté déclarer si la propriété privée a un permis de construire conformément à la loi, s'il y a des constructions illégales et/ou devra certifier que la maison qui a été construite selon le permis de construire n'a procédé à aucun changement au fil des années (vous serez étonné de voir le nombre de personnes qui "oublient" toutes sortes de construction illégale effectué au fur et à mesure que les années passent).

Construire de manière illégale est un enfreint à la loi, plus précisément un délit pénal devenant d'autant plus important lors de la procédure de la vente. Il est vrai qu'on ne se retrouve pas derrière les barreaux suite à une telle fraude mais la procédure elle-même risque d'être désagréable et pourrait causer le dépôt d'un acte d'accusation contre vous, une amende et dans certains cas un ordre de démolition qui sera effectué de manière réelle ou   à l'aide d'une pré-inscription d'un ordre de démolition sur les droits du propriétaire au cadastre.

Une construction illégale fait référence aux constructions faite sans permis de construire ou aux constructions qui ont déviées du permis de construire.

Noter que toute personne étant propriétaire d'une maison construite sur un terrain du Minhal devra lors du transfert des droits à l'acheteur, signer sur une déclaration stipulant qu'il n'y a aucune construction illégale sur le terrain.

Il n'est pas toujours facile d'obtenir un permis de construire. Ce n'est seulement qu'après plusieurs mois qu'il sera possible de savoir si la demande du permis de construire a été acceptée. Hormis le paiement des frais, le Comité local des planifications et constructions confirmera cette demande qu'après vérification et aura la possibilité d'y ajouter des conditions pour pouvoir remettre le permis de construire.

Conformément à la loi, la demande du permis de construire se fera avant toute modification, qu'il s'agisse d'une démolition d'un mur extérieur, de placer une fenêtre ou une porte ou de fermer une terrasse pour en faire une chambre. De manière générale le Comité ne se mêlera pas d'une modification interne sauf s'il s'agit de modifier le but de son utilisation ou de l'utiliser de manière non-conforme aux plans.

Un extrait du registre de cadastre (Nessah Tabo) ou un Ishour Zehouyot sera joins à la demande du permis de construire et il faudra s'assurer au préalable que les plans de constructions soit compatibles aux plans de la ville.

En ce qui concerne la demande d'un permis de construire pour une nouvelle construction ou pour la démolition d'un bâtiment existant, il faudra joindre le détail de tous les plans futurs, notamment: le descriptif d'ingénierie, le détail des zones de service, y compris le parking ou le local des déchets, le croquis de système divers, comme par exemple le système d'égouts et de tout autre plan. De plus, il faudra y joindre diverses autorisations des autorités compétentes comme celles des sapeurs-pompiers.

Pour un permis de construire dans le cas d'une extension d'un bâtiment, il faudra déposer une demande semblable à celle d'un permis de construire pour un nouveau bâtiment, mais à la différence de cette dernière elle sera beaucoup plus rapide (on la définit d'ailleurs comme étant "plus courte").

La procédure pour la demande d'un permis de construire pour une utilisation non-conforme au plan original peut être longue et complexe car elle inclut assez souvent une procédure sur les refus de la part des voisins.

Publié à titre d'information générale, cet article ne constitue pas une consultation juridique particulière.

 

Constructions illégales

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...