Impôt sur la plus-value

Quand est-il possible d'obtenir une exonération de l'impôt sur la plus-value de la vente d'un seul appartement? Cette exonération est-elle automatique ou soumise à conditions?

L'impôt sur la plus-value est un impôt à payer sur le bénéfice obtenu de la vente d'un appartement.  Malgré que la fiscalité soit un domaine compliqué on entendra souvent des personnes dire avec beaucoup d'assurance "je n'ai qu'un appartement, je ne suis pas imposable", "je n'ai pas vendu d'appartement pendant quatre ans, je ne suis pas imposable" etc… ce qui n'est pas toujours vrai.

L'exonération que l'on pouvait obtenir avant la réforme (qui est entrée en vigueur le 1/1/14) fixait qu'un propriétaire d'un seul appartement était exonéré des impôts lors de sa vente et dans le cas d'un propriétaire de plusieurs appartements (plus de deux), on pouvait obtenir une exonération des impôts que si l'on n'avait pas vendu d'appartement dans les quatre dernières années.

Depuis la réforme, la situation a totalement changée. Aujourd'hui, il y une différence entre être propriétaire "d'un seul appartement" et être propriétaire de "plusieurs appartements". Dans la liste suivante, nous allons traiter le sujet de l'exonération accordée à un propriétaire d'un seul appartement.

(Notez qu'il y a des conditions de base  à avoir afin d'obtenir cette exemption).

Premièrement, le vendeur doit résider en Israël(!) le propriétaire d'un seul appartement ou un résident étranger devra prouver par attestation qu'il n'a pas d'autres appartements dans le pays dans lequel il réside. Prenons l'exemple d'un résident Français qui a un appartement en Israël qu'il veut vendre tout en étant exonéré des impôts sur la plus-value. De quelle manière devra-t-il prouver qu'il n'a pas d'autres appartements dans le pays dans lequel il réside – dans notre cas, la France?

Tout d'abord le vendeur devra remettre aux Autorités Fiscales, une déclaration sur l'honneur, dans laquelle il déclare ne pas être propriétaire d'un autre appartement dans le pays dans lequel il réside. La déclaration devra être signée devant un Avocat Israélien ou devant un représentant du Consulat Israélien à l'étranger. 

Une preuve de résidence à l'étranger – les Autorités Fiscales exigent du vendeur une copie du contrat de location qui prouve que l'appartement dans lequel il habite à l'étranger est bien loué par ce dernier.

Une attestation des Services Fiscaux du lieu de résidence certifiant que le vendeur n'a pas déclaré de revenus de location d'un appartement ou d'un autre bien immobilier lui appartenant.

 

Une autorisation de la Mairie de la ville du lieu d'habitation, attestant que le vendeur paie sa taxe foncière et ses impôts en tant que locataire et non pas en tant que propriétaire.

Il convient de noter que certains pays ne peuvent pas remettre de telles attestations. C'est ainsi que couramment le Fisc Israélien se contente d'une partie des preuves énoncées ci-dessus pour l’exemption d'impôts, s'ils sont convaincus qu'il s'agit bien d'un seul appartement.      

Noter que cette vérification, selon laquelle il n'a pas d'autres appartements, date à partir du jour de la vente.

Il est important de préciser que si la vente d'un appartement est faite durant la période de transition, soit entre le 1/1/14 au 31/12/17, il faudra alors vérifier que le vendeur n'avait pas d'autres appartements le 1/1/14 (!)

Deuxièmement, "le vendeur" inclue dans sa définition toute la cellule familiale dont le/la conjoint/e et les enfants mineurs en dessous de 18 ans. Ce qui veut dire que si l'épouse du vendeur est propriétaire d'un autre appartement, il ne pourra être exonéré des impôts de la vente de son appartement.

Troisièmement, le propriétaire devra habiter au minimum un an 1/2 dans cet appartement. Par exemple, si Mr X achète un appartement de Kablan, obtient le Tofes 4, et qu'après y avoir habité il décide de le vendre un mois plus tard, cette vente ne sera pas exonérée d'impôts! Il devra patienter un an et demi à compter du jour de l'obtention du Tofes 4 ou de la preuve que la construction du bâtiment soit entièrement terminée.

Quatrièmement,  il conviendra de s'assurer que le vendeur n'a pas obtenu d'exonération d'impôts en tant que "propriétaire d'un seul appartement", les 18 mois qui précède la vente de son appartement.

Autre problème – Vous avez reçu votre appartement en donation -  le vendeur devra attendre une "période de réflexion" – 3 ans ou 4 ans –avant de le vendre. Tout dépend si le vendeur a vécu dans l'appartement.

Il est donc important de se rappeler que l'exonération obtenue dans le cas d'une vente d'un seul appartement se limitera à un montant de 4.5 millions de Shekels. Si vous avez donc un seul appartement d’une valeur de 5 millions de Shekels, l’exonération d’impôts sera calculée sur 4.5 Millions de Shekels. Le reste du montant restant imposable.

D'un autre côté, il existe certains cas ou vous serez exonéré des impôts sur la plus-value sur un seul appartement même si vous possédez plusieurs appartements, dans les cas suivants:

Vous possédez moins d'1/3 sur les droits d'un second appartement en plus de votre appartement principale. 

Si vous possédez un appartement supplémentaire, en plus de votre appartement principal, et qu'en vendant ce dernier dans le délai imparti par la loi, vous devenez propriétaire d'un seul appartement, vous serez exonéré des impôts dans cette vente (même si vous êtes propriétaire de deux appartements durant cette période). La date limite de cette vente est d'un an et demi à compter du jour de l'acquisition de l'appartement alternatif (pour autant que le contrat ait été signé après le 1/5/16. Car s'il a été signé avant cette date, vous avez 2 ans pour vendre l'ancien appartement) ou en un an à partir du jour de la remise des clefs, et ce dans le cas où l'appartement supplémentaire a été acheté d'un Kablan. 

Si en plus de votre appartement, la société que vous possédez, possède une part d'1/3 ou moins que cela.

Malgré notre désir de simplifier les choses dans cet article, n'essayez pas de vous débrouiller seul. La fiscalité immobilière est un domaine complexe, changeant, et donc réservée aux professionnels. Il est donc  vivement déconseillé de se baser sur des données publiées sur le net, même si elles sont écrites par des professionnelles qui le font à titre informatifs. Rien ne remplace la consultation d'un professionnel qui seul pourra émettre un avis autorisé sur les bases d’informations et de données précises que vous lui aurez fournis au préalable. 

Publié à titre d'information générale, cet article ne constitue pas une consultation juridique particulière.

 

Impôt sur la plus-value

 

 

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