חוזה קבלן ליקויים ידועים

שוב נשאלת השאלה האם אפשר להסתדר בלי עו"ד שילווה אותך ברכישת דירה מקבלן? ומעשה שהיה כך היה... עולה חדשה מצרפת רכשה דירת יוקרה בפרויקט הולילנד בירושלים. הרוכשת לא לקחה עו"ד שילווה אותה בחוזה הרכישה מהקבלן. לימים, עוד לפני קבלת המפתח, התברר כי, למרבה הצער, הדירה הייתה עם ליקויי בניה, ולכן הרוכשת עיכבה את תשלומי התמורה.

העולה החדשה לא ויתרה ותבעה את החברה בגין ריבית שחויבה בה – בשל עיכוב בביצוע התשלומים ובשל הליקויים.

בפסק דין מיום 17.5.2017 פסקה השופטת מרים קסלסי סכום מדהים של הוצאות משפטיות (76,000 ₪) בצירוף 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש כאשר חלק התביעה עצמה שהתקבל עומד בסך הכל על סך של 107,000 ₪ בגין ליקויי בניה + 32,000 ₪ החזר ריבית.

איזה ריבית אתם שואלים? ובכן החברה הקבלנית דרשה מהרוכשת שתשלם את מלוא סכום הדירה למרות שהיה ברור שעדיין יש ליקויים בדירה שלא תוקנו. בהתאם לחוזה המכר אכן החברה הקבלנית יכלה לדרוש את תשלומי התמורה בלי קשר לעובדה שעבר המועד החוזי ולא נמסר מפתח. הרוכשת מצידה סירבה לשלם, בטענה שעדיין לא הסתיים הליך  תיקון הליקויים ולכן סירבה לשלם את התשלומים האחרונים. מכיוון שהרוכשת לא הייתה מיוצגת, לא היה לה עו"ד שיסביר לה שהיא מחויבת בתשלום בהתאם לחוזה, ולכן את דרישת הריבית לאיחור בתשלומים האחרים השופטת דחתה, שהרי באופן קבוע חברות קבלניות מסרבות לבצע שינוי במועד תשלומי הביניים (לפני התשלום האחרון- גם אם יש עיכוב בהליכי הבניה ו/או ליקויים שטרם תוקנו).

יחד עם זאת, את הריבית שהחברה גבתה מהרוכשת בגין האיחור בתשלום האחרון, הגדירה השופטת: "איחור שנבע מדרישה סבירה מצד התובעת (הרוכשת) לתקן הליקויים מיד כשהתגלו ובטרם תקבל החזקה, ומנגד קיום חוזה שלא בתום לב מצד הנתבעות, עת התעקשו על אי תיקון הליקויים שידעו עליהן כשלוש שנים לפני המכירה, אלא במהלך תקופת הבדק בזמנים שיתאימו להם.

יוצא אם כך, שהשופטת קיבלה את דרישת הקונה, שסברה ובצדק, כי אין מקום לחברה קבלנית לעכב תיקון ליקויים שהיו קיימים בדירה שלוש שנים לפני עסקת מכר הדירה, שכן הדירה הייתה ריקה שלוש שנים לפני שנמכרה לה. השופטת הלכה כאן צעד רחב לקראת הרוכשת וקבעה כי שימוש בזכות החוקית שיש לקבלן לבצע תיקון ליקויים בזמן תקופת הבדק (שנה מיום מסירת המפתח) היא לא זכות מוחלטת אלא זכות שכפופה לחובת תום הלב. השופטת ראתה באי תיקון הליקויים עוד קודם לכן, למרות ידיעה עליהם, קיום חוזה שלא בתום לב ומכאן חייבה את החזר הריבית שנדרשה שלא כדין מרוכשת הדירה.

לעניין העובדה שהשופטת פסקה הוצאות משפט כה גבוהות ביחס לתיק עצמו, היא מביאה את דברי בית המשפט העליון בעניין ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה נ' מונטי רבי:

"אין כל הכרח בקיומו של יחס כלשהוא בין סכום ההוצאות לבין סכום הפיצויים הנפסקים. המערערת הייתה מודעת לטענות המשיבים, ובמקצת רצון הטוב הייתה מונעת את ההליך הממושך שהתנהל בבית המשפט. מדובר בדירות יוקרה שמטבע ברייתן מצפים רוכשיהן שיהיו לפחות תקינות. על דבר אי היותן תקינות לא יכול היה להיות ספק לאור חוות דעתו של המומחה. לא הייתה כל הצדקה לעמדתה הנוקשה של המערערת שהמשיכה והתעקשה שלא להיענות לדרישות המשיבים."

מפסק הדין הזה עולה, כי חברות קבלניות, למרות שהן מרגישות לפעמים "כל יכולות" ומתנערות מחובות בסיסיות כלפי לקוחות, ומותחות את לשון החוק למקסימום כדי להגן על האינטרסים של עצמם בניגוד לסביר, טוב להן שיבינו כי : "לא לעולם חוסן". בית המשפט אמר את דברו בצורה ברורה, עד כמה התעלמות מדרישות הקונה לתיקון ליקויים ידועים אף קודם למועד הנדרש ע"פ חוק המכר דירות, הינו הכרחי.

עולה בבירור מפסק הדין כי עמד לנגד עיני השופטת יחסי הכוחות הלא מאוזנים של עולה חדשה מול קבלן מנוסה , ופסק הדין היה בהתאם .  העולה החדשה אפילו לא לקחה יצוג בהליך המשפטי עצמו... סוג של דוד מול גולית .... יחד עם זאת הרבה מאוד מחוסר הנוחות שנגרם לאותה עולה חדשה היה נמנע אם היתה טורחת להיעזר בעורכ/ת דין נדל"ן שיגנו על זכויותיה וינחו אותה כיצד מבצעים רכישת דירה בכלל, ובפרט בארץ בפרט.

תא 45590-10-14 (ירושלים), השופטת קסלסי מרים, מיום 17/5/17.

האמור לעיל אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת אשור מפורש מראש ובכתב של עו"ד גדיש.

חוזה קבלן ליקויים ידועים

 

לתמונה אין קשר לאמור בכתבה.

 

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...