תשלום מס הכנסה על דירה שמושכרת למגורים

ע"פ החוק בישראל, קיימת חובה לשלם מס הכנסה , במידה ואתם משכירים דירה. האמור במאמר זה רלוונטי למשכיר שהינו אדם (או משפחה) ולא לחברה שמשכירה דירות.

ישנם מספר מסלולים אפשריים לתשלום המס ו/ או לקבלת פטור/ הקלה ממס זה. המשכיר רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו ( במידה והוא משכיר מספר דירות). ישנם שלושה מסלולים : 

1. פטור ממס (מלא או חלקי)

2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10% 

3. חיוב במס לפי מדרגות המס

נתחיל מסלול האהוב והמועדף... 

1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי) 

על מנת להיכנס לתנאי הפטור , הרי שע"פ חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 יש לעמוד במספר תנאים מצטברים ( שיש צורך בכולם יחד ) על מנת לקבל את הפטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל.

א. הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה , בהבדל לדוגמא ממשרד או מחנות;

ב. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור;

ג. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לחברה , בתנאי שעיקר פעילותה הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ( ובכפוף לכך שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר). 

ד. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ולמשכיר יש הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

חשוב לציין כי הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד).

ה. 1. על אף עמידה בכל התנאים לעיל , ישנו תנאי סף נוסף והוא , ששכר הדירה המתקבל מדי חודש אינו עולה על 5,080 ₪ (עבור שכירות בשנת 2014 ) או 5,070 ₪ ( עבור שכירות בשנת 2015 ) לחודש . עד לסכום זה (להלן "תקרת הפטור"), המשכיר זכאי לפטור מוחלט על הכנסה מהשכרת דירה למגורים ( בתנאי כאמור שעומדים בכל התנאים האמורים לעיל ) . 

2. פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,070 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,160 ₪) , יש לחשב את הפטור באופן הבא:

א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל (לדוגמא 6,200 ₪ ) את סכום תקרת הפטור ( 6,200-5,070 ) , ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף (1,130 ₪ ) .

ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור (5,070 ₪ ) את הסכום העודף ( 1,130 ₪ ) . ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור (3,940 ₪ ) .

ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל ( 6,200 ₪ ) מפחיתים את הסכום הפטור (3,940 ₪ ) . ההפרש המתקבל (בדוגמא שלנו - 2,260 = 6,200-3,940 ₪ ) הוא הסכום החייב במס. 

לתשומת ליבכם אם השכירות עולה על כפל התקרה ( 10,140 ₪ לחודש נכון לשנת 2015 ) , לא יחול הפטור החלקי , אלא יש לפעול ע"פ מסלולי המס המפורטים להלן. 

להלן רשימה להקלת ההסבר:

תיאור / סכום 

א. סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל 6,200 ₪

תקרת הפטור ( 5,070 -) 

סכום העודף על התקרה 1,130 ₪ 

ב. תקרת הפטור 5,070 ₪ 

סכום העודף על התיקרה ( 1,130 - ) 

הסכום הפטור 3,940 ₪ 

ג. סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל 6,200 ₪ 

ד. הסכום הפטור (3,940 -) 

ה. הסכום החייב במס 2,260 ₪

 

אז עשינו חישוב ויצא 2,260₪ , מה המס שיחול על הסכום החייב במס ? 

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב בכל הכנסותיו. (לגבי הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%). 

יחד עם זאת , ברגע שמדובר בהכנסה חייבת ניתן גם לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להכנסה משכר דירה , לדוגמא : שכר טרחת עו"ד שהכין את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר ( כמו תיקון דוד / תיקון מערכות בבית וכו ') וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת הדירה המושכרת ללא עלות ערך הקרקע ( מי שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989 ", דהיינו לא יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה). 

ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה ( שכן , כזכור המס חל אף הוא רק על חלק מסכום השכירות, בהתאם להסבר לעיל ) . 

במאמר מוסגר יצוין כי במידה ובזמן מכירת דירה זו , אשר לגביה נבחר מסלול הפטור ממס הכנסה, יחול חיוב במס שבח ( דהיינו המוכר לא יהא זכאי לפטור ממס שבח ) , ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה. 

לידיעתכם, במידה ואין לכם תיק במס הכנסה , ואתם מבקשים לשלם את המס - במקרה של "פטור חלקי" - יהיה עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם. 

2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10% 

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,140 ₪), לא יחול פטור כלשהו , וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, יש שתי אפשרויות לתשלום המס :

א. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% 

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.  

כדי להנות ממסלול זה יש לוודא שחלים התנאים הבאים:  

א. הדירה משמשת למגורים בישראל.

ב. ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. 

חשוב! אם בחרתם במסלול זה, אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. 

למעשה אתם מפסידים כאן פעמיים , שכן כשתמכרו את דירת המגורים הזו , (שבחרתם לגביה את מסלול המס המופחת) – אם היא תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת , למרות שבפועל לא הייתם רשאים לדרוש אותו!. 

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס. 

אם כבר יש לכם תיק במס הכנסה, תוכלו לשלם סכום זה באתר האינטרנט של הרשות ביישום תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ"ד - דירות מגורים .  

משכירים, שאין להם תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן - 1990" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים . 

ב. חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב בכל הכנסותיו. כאמור לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. 

(כשתימכר דירה זו , אם נבחר לגביה מסלול זה, והיא תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה) . 

לתשומת ליבכם, בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

האמור לעיל מבוסס על מדריך מטעם רשויות המס " מדריך לתשלום ולהקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל" מיום 7/1/15 . דברי ההסבר המובאים כאן הם כלליים ואין לראות בהם את נוסח החוק והתקנות ו מובאים כמידע כללי . המאמר מעודכן נכון למועד כתיבתו (16/9/15 ) . במיסוי כזכור תמיד צריך להתעדכן .... לפיכך אין להסתמך על האמור ללא יעוץ פרטני מעו"ד או ברו"ח המבין במיסוי ובנדל"ן .

תשלום מס הכנסה על דירה שמושכרת למגורים

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...