דחיית תשלום אחרון

בשעה טובה ולאחר הרבה מאמצים, שלכם, של הבנק למשכנתאות, של ההורים ושל מי לא, קניתם דירה מקבלן. קיבלתם מכתב להגיע לשלם את התשלום האחרון אבל הדירה עדיין לא מוכנה.. האם מותר לכם לא לשלם? האם תהיה בכך הפרת חוזה? ישנם מספר תנאים שמופיעים בדרך כלל בחוזה של רכישת דירה מקבלן, ובמידה ואינם מופיעים בחוזה הבסיסי, עורכ/ת הדין שתלווה את העסקה מטעמכם יעמוד בוודאי על הוספת סעיפים אלה.

הראשון הוא, קבלת טופס 4 לבנין בו נמצאת הדירה. זהו תנאי חשוב שלמעשה מאשר כי הבנין עבר בדיקות של העיריה ונמצא כי הוא ראוי לשימוש (גם אם לא הושלמו כל העבודות (עבודות עפר, קירות תומכים, ניקוז, מערכת השקיה, תאורה, ריצוף, חנייה, גדרות וגינון), בתנאי שלא נשקפת סכנה למשתמשים במבנה וניתן להשתמש בו למטרה שלשמה הוקם באופן סביר, וכן עבר בדיקה של חברת חשמל, חברת המים וחברת הטלפון ונמצא ראוי לחיבור .

להרחבה בענין טופס 4 לחצו כאן

התנאי השני הוא כי הדירה ראויה למגורים סבירים. כאמור לעיל טופס 4 נותן אישור ברמת הבנין, עם זאת עדיין יתכן כי בדירה יהיה פיצוץ בצנרת שיגרום להצפה ובמקרה זה ברור כי לא ניתן לגור בדירה עד שהליקויים הדחופים יתוקנו.

לעומת זאת, קיומם של ליקויים קלים אינו מפריע לקבלן למסור לכם את הדירה ותהיו חייבים לקבל את החזקה – גם אם הדירה לא לגמרי לשביעות רצונכם, ובלבד, כאמור, שאין מניעה למגורים סבירים.

תנאים נוספים שאנו נוהגים להוסיף לחוזה הינם: קיומה של מעלית פועלת, דירה נקיה מפסולת בנין, קיום גישה סבירה לדירה ולהצמדות (חניה ומחסן) – שהרי פעמים רבות החזקה נמסרת בחלק מהדירות כשהבנין עדיין מתפקד כאתר בניה. יש לוודא שאין סכנה, בעיקר לילדים/קשישים במעברים לדירה וממנה.

ובכן, אם התקיימו התנאים (תחת ההנחה שהם נכתבו בחוזה), הקונה מחויב לשלם את יתרת התמורה. ומה אם המפתח עדיין לא נמסר? פעמים רבות הקבלן מבחינתו דורש שהתשלום האחרון יהיה תוך שבעה ימים מקבלת טופס 4. אז ניתן טופס 4, אבל הדירה לא ראויה למגורים, האם לשלם?

שוב, תצטרכו לבדוק מה אומר החוזה שלכם. ככל שמדובר בתנאי הכרחי למסירה הקבלן לא יוכל למסור לכם את הדירה במצב זה, אולם בהחלט יתכן, כי אם בנספח התשלומים אתם מחויבים לשלם תוך 7 ימים מקבלת טופס 4 , ללא קשר לשאלה אם הדירה שלכם באופן ספיציפי מוכנה או לא, תצטרכו לשלם, כדי שלא תיכנסו להפרת חוזה. בכל מצב של שאלה וספק, כדאי שתתיעצו עם עורכ/ת  הדין שסייעו לכם לחתום על ההסכם כך שתקבלו הנחיה ברורה ותימנעו מטעויות (בשלב הזה, אחרי ענבל אור ודומיה, כבר לא צריך להסביר למה צריך עו"ד שילווה אתכם בעסקת נדל"ן... ).

בהקשר זה שימו לב לשתי מלכודות של קבלנים – הראשונה – הם כותבים בחוזה שכל שינוי שתבקשו מהדירה הסטנדרטית ידחה את מועד המסירה ולא ידחה את מועד התשלום בזמן קבוע מראש.  לעיתים קבלנים מגדילים עשות ורושמים שעבור כל שינוי מבוקש תהיה דחיה (לדוגמא של 30 יום) זו מלכודת מכמה סיבות, ובעיקר -  ראשית, יש שינויים קטנים שאין צורך בדחיית המסירה בגינם, ושנית אם ביקשתם שינויים בשלב שבו טרם ניתן היתר או טרם הגיעו לקומה שבה מצויה דירתכם, ומדובר בשינוי קל כמו הזזת נקודת חשמל או שינוי קיר, אין סיבה שתהיה דחיית מועד מסירה בגין כך.

מלכודת נוספת היא, כשאתם באים לחתום על טופס השינויים, הרבה אחרי חתימת החוזה, אתם יושבים עם מתאמת השינויים (כן, בד"כ זו אישה, למי יש סבלנות לכל כך הרבה פרטים...?) ואז חותמים על טופס השינויים.  בשלב הזה עוה"ד לא לידכם ואתם חותמים בקלילות על הטופס. הקבלן מנצל את העובדה שעוה"ד לא כאן, וכולל בטופס השינויים כמה שורות משפטיות שמשנות את ההסכמות, לדוגמא – מועד מסירת החזקה ידחה ב-90 יום בעקבות השינויים הנ"ל.

לא שמתם לב וחתמתם? תצטרכו להתמודד עם התוצאות.. אמנם לאחרונה ניתנה פסיקה ששוללת מהקבלן את היכולת לדחות מסירה עקב שינויים, אבל זו פסיקת בית משפט שלום ולכן אינה מחייבת. בהחלט יתכן ששופט שלום אחר יפסוק אחרת. לכן, שימו לב על מה אתם חותמים, ותזכרו שעורכ/ת  הדין שלכם במרחק טלפון אחד. תתקשרו ותתייעצו.  

האמור אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד .  

 

דחיית תשלום אחרון ברכישת דירה מקבלן

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...