ביטול סעיפים מקפחים בחוזה

ברכישת דירה מקבלן רוכשים רבים מודעים לכך כי מדובר בחוזה שאינו "הוגן", וכי יד הקבלן היא על העליונה. מה שעדיין רבים לא יודעים הוא, שניתן וחובה לנהל מו"מ עם עוה"ד של הקבלן לשם שינוי סעיפי החוזה. עדיין יש אנשים ששואלים, אני צריך עו"ד? אני קונה מקבלן – אני ממילא משלם לעו"ד של הקבלן.. אז למה אני גם צריך עו"ד?

ובכן, מעבר לצורך בבדיקת זכויות הקבלן בנכס, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע מנהל, האם מדובר בזכויות מכח הסכם קומבינציה או מכח הסכם חכירה, האם הקרקע משועבדת ולמי, וכיצד תרכשו דירה בכפוף לאותו שעבוד קיים ועוד ועוד פריטים הדורשים בדיקה, ישנם בחוזה עצמו סעיפים לא מעטים הניתנים לשינוי באופן שיגן על זכויותיכם בצורה ראויה הרבה יותר מאשר אם תותירו על כנו את נוסח החוזה הבסיסי ("חוזה מאסטר") שערך עוה"ד של הקבלן תוך התחשבות באינטרסים שלו ושלו בלבד.

לעיתים הקבלנים כל כך מגזימים שהסעיפים נחשבים "סעיפים מקפחים בחוזה אחיד". אמנם, במקרה של סעיפים כאלה, רק היועץ המשפטי לממשלה רשאי לפנות לבית הדין לחוזים אחידים (להלן:" בית הדין") ולבקש את ביטול הסעיפים המקפחים או ביטולו של חוזה מקפח, אולם מאז 2011, נרשמה עליה תלולה בתלונות של רוכשים ליועץ המשפטי לממשלה עקב סעיפים מקפחים.

ב- 2011 בית הדין קבע כי מספר סעיפים בחוזה הסטנדרטי של חברת שיכון ופיתוח הינם מקפחים ולכן ביטל אותם: הסעיף הראשון חייב את הקונה בפיצוי מוסכם של 15% ממחיר העסקה במקרה שהוא רוצה לבטל את העיסקה . סעיף זה בוטל על ידי בית הדין. הסעיף השני שבוטל: סעיף שחייב את הרוכשים לחתום על פרוטוקול מסירה בעת קבלת הדירה, כאשר מעבר לליקויים האמורים בפרוטוקול זה, קבע אותו סעיף, לא יוכלו לבוא בטענות ולדרוש תיקון וליקויים נוספים, וזאת כמובן בניגוד לחוק המכר (דירות) המחייב את תיקון הליקויים העומדים בקריטריונים ע"פ החוק לשנת הבדק הראשונה (עד תום שנה  מקבלת המפתח) בכל מקרה של אי התאמה, ובליקויים רבים נוספים (צנרת, חשמל, דוד וכו') לתקופות ארוכות יותר (בין שנתיים לשבע שנים) – תלוי בליקוי.   

בית הדין קבע שזכרון הדברים "הצעת רכישה" שמחתימים במשרד המכירות – גם הם בגדר "חוזה אחיד" ולכן על הקבלן להקפיד על הניסוח שלו. אנשים שחותמים על הצעת הרכישה לא מבינים שהיא מחייבת.

סעיף נוסף שבית המשפט מצא כסעיף בעייתי הוא הסעיף המגביל את יכולתו של קונה למכור את הדירה שרכש מהקבלן – עד לקבלת המפתח. בית הדין מצא דרך ביניים וקבע שניתן יהיה למכור את הדירה אולם באישור החברה, וההתנגדות מטעם החברה יכולה להיעשות רק מטעמים סבירים.

בחודש פברואר 2017 ביטל בית הדין סעיפים נוספים, בחוזים של שתי חברות נוספות:

בחוזה של חברת אשדר, בוטל הסעיף המעניק לאשדר זכות לקבל אוטומטית 15% ממחיר הדירה במקרה של ביטול עסקה או הפרה (כמו בחוזה שיכון ופיתוח) ונקבע כי היא תצטרך להוכיח את נזקיה בפועל.

בנוסף, סוכם שהסכום הנדרש מהרוכשים כ"דמי רשום" בשלב החתימה על הצעת הרכישה יופחת מ- 15,000 ₪ לסך של 500 ₪ בלבד, ובנוסף אשדר תתחייב לא להציע את הדירה לאחרים בשלב המו"מ.

בחוזה של חברת "דוניץ" בוטלו הסעיפים הבאים:

האחריות לתיקון ליקויים בדירה כנוסע מחוק המכר יחול על תיקון כל ליקוי , ללא שלילת חובת התיקון במקרה של שינוי מהמפרט הסטנדרטי. בית הדין קבע כי התניה המגבילה את האחריות לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט היא תנאי מקפח ולכן הסעיף הזה נמחק מהחוזים של דוניץ.

סעיף נוסף שנמחק מהחוזה של דוניץ הוא הסעיף שמונע מהקונה את היכולת לקזז את סכום הפיצוי שמגיע לו (למשל עקב איחור במסירה) מתשלומים שטרם שילם לקבלן.

אמנם בית הדין לחוזים אחידים אינו מהווה הלכה חלוטה שכן אינו שווה ערך לבית המשפט העליון, אולם מן הראוי שחברות קבלניות ילמדו מניסיונן של חברות קבלניות אחרות שכבר עברו את ההליך המשפטי, ויוציאו מחוזי המכר שלהם את כל אותם סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים. אין ספק שזו יכולה לשמש הלכה מנחה באופן ברור. לא יעלה על הדעת כי היועץ המשפטי יצטרך לנהל את אותו דיון שוב ושוב מול חברות קבלניות שונות על סעיפים שכבר נקבע כי הם מקפחים.

פסק הדין הזה בהחלט נותן רוח גבית לרוכשי דירה מקבלן ולעורכי דינם – אם אתם נתקלים בחוזה עם סעיפים מקפחים – אל תהססו לפנות ליועץ המשפטי לממשלה. אמנם טחנות הצדק טוחנות לאט, אבל אין ספק שהן טוחנות....

אז לפני רכישת דירה מקבלן, תדאגו לזכויות שלכם ואל תקחו סיכון. קחו ליווי משפטי מסודר גם ברכישת דירה מקבלן. יש מה לשנות בהחלט. תצטיידו בעו"ד נדל"ן מטעמכם שיבדקו וידאגו כי אתם מוגנים בהסכם ואם לא – ישנו את הטעון שינוי. בנוסף,  יש צורך בבדיקת הזכויות וביכולת רשום הזכויות על שמכם בבוא העת, בבדיקת הבטחונות, בבדיקת החשיפה למיסוי הכרוך בעיסקה ועוד. להרחבה  בענין רכישת דירה מקבלן היכנסו למאמר "המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן".  

הסיכום אינו ממצה  ואין להסתמך עליו או לעשות בו כל שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

 ביטול סעיפים מקפחים בחוזה

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...