איך יודעים אם כדאי לקנות קרקע חקלאית?

 להרבה אנשים יש "בצד" סכום כסף של 100,000 – 200,000 ₪. הם חושבים שאי אפשר לקנות עם זה דירה ולכן פונים לאופציה שנשמעת מאוד אטרקטיבית – קרקע חקלאית.

לאור השיווק המסיבי באינטרנט אנשים רבים שואלים את עצמם - למה לא בעצם..? הרי מחירי הנדל"ן רק עולים... אז קודם כל נגדיר - קרקע חקלאית היא למעשה קרקע שאין לגביה תוכנית בנין עיר או תוכנית מתאר כך שלא ניתן לקבל היתרי בניה והשימוש היחיד המותר בה הוא שימוש לצורך גידולים חקלאיים. לא ניתן לעשות בה שום שימוש הכרוך בבניה לכל צורך שהוא ובכלל זה מחסנים, מבנים לתעשייה, צימרים וכמובן לא מבני מגורים. אם בכל זאת תבוצע בניה ללא היתר על קרקע חקלאית – הבונה שלא כחוק צפוי לקבל צו הריסה ע"י הרשות המקומית, הכרוך בעלויות רבות.

(חריג: בעלי משקים מסוימים יכולים לקבל אישור לבניית חדרי אירוח על קרקע חקלאית במסגרת שלח (שימוש לא חקלאי). 

יש לא מעט סיפורים על אנשים שקנו קרקע בפרוטות כשהיא הייתה חקלאית ואיזה יופי! עכשיו הקרקע שווה המון (לדוגמא שכונת נווה זמר ברעננה, שהופשרה לפני מספר שנים). מה שחסר במשוואה הזו, זה שאף אחד לא מספר כמה שנים הוא חיכה שיפשירו את הקרקע. לפעמים לא תאמינו, מדובר על שני דורות שעוברים, כן, הסבא קנה את הקרקע ב-1950 וב- 2015 הנכדים מטפלים בקרקע שרק עכשיו הופכת להיות קרקע לבניה.

 

 איך יודעים אם כדאי לקנות קרקע חקלאית?

אז האם זה שווה ? נסקור בקצרה את ההיבטים הרלבנטיים לעניין.

א. הון ראשוני או עודף? לפני הכל יש לבדוק האם זהו כל הונו של אותו אדם/משפחה. אדם שטרם רכש דירת מגורים, לפי הגישה השמרנית שבישראל היא השלטת, עדיף שירכוש קודם דירה לעצמו. ישנה גישה אחרת שבאירופה רבים מתנהלים על פיה שאומרת שאין טעם ליטול משכנתא גבוהה לרכישת דירת מגורים. בישראל כידוע ריביות המשכנתא נמוכות ושכר הדירה גבוה ולפיכך, לדעתנו אין טעם לגור בשכירות. לכן עדיף תחילה לקנות דירה למגורים ולא להתחיל את רכישותיכם בתחום הנדל"ן עם קרקע חקלאית. 

ב. בירור בדבר צפי להפשרה – עם כל הכבוד למוכרי הקרקעות, הם מונעים מאינטרס מכירה. לאחרונה פנה אליי לקוח לבירור בדבר קרקע חקלאית בדרום שמשווקת ע"י חברה מכובדת תחת כסות של ישוב שאו-טו-טו עומד לקום שם, ולאחר חקירה מעמיקה מסתבר שכבר יותר מ-15 שנה יש התנהלויות לגבי ישוב זה שכנראה לא יקום... (!) 

עליכם לבדוק באופן עצמאי, רצוי באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך, האם יש תוכניות מתאר כלשהן לגבי הקרקע, האם הקרקע כלולה בתוואי התוכנית, האם התוכנית כבר מופקד וכו'. הזמן שתצטרכו להמתין עד להפשרה שווה כסף. למה? פשוט, בזמן הזה אותו סכום שהשקעתם ברכישת הקרקע, קופא על שמריו ולא נושא שום תשואה. אם תצטרכו לחכות 25 שנה אולי זה לא משתלם... אם תחכו חמש שנים אולי זה משתלם מאוד... הצפי הוא קריטי וכאמור כדאי שהבירור יהיה אובייקטיבי.

אם אין תהליך ברור של תחילת פעולות / תוכניות להפשרת הקרקע (ובעניין זה כאמור אין להתייחס לאמור בפרוספקט השיווקי בו יציינו מן הסתם כי "החלו לפעול להפשרת הקרקע"), הניתן לבירור עצמאי ע"י שמאי, הרי גם עם הרבה רצון טוב - של היזם או של משרד עורכי הדין המלווה את הפרויקט – אין בכך די שכן מעורבים בעניין גופים רבים מטעם הרשויות , לרבות התייחסות לכבישים שיסללו באזור, מחלפים, תחנות רכבת, בתי ספר, גנים, ריאות ירוקות ועוד. ההסבר לכך הוא שהתוכנית המוגשת ע"י הוועדה המקומית לוועדה המחוזית חוזרת פעמים רבות לצורך תיקונים והתאמות לתוכניות השונות. בנוסף לכך, לאחר כל תיקון כזה ניתן זמן להגשת התנגדויות לוועדות השונות ע"י מי שרואים עצמם כנפגעים מהתוכנית, דבר שגורם לכך שהתהליכים לאישור תוכנית אורכים 10-15 שנים ואף יותר . אם רכישת הקרקע היא עוד בטרם מתחילים הליכים אלה, הכל למעשה בסימן שאלה כי אולי כלל לא יהיו תהליכים. יש לשים לב היטב לעובדה זו שכן יתכן מאוד שאם אין כלל צפי ושום תוכנית באופק שהקרקע הזו לא בשבילכם. יש סיכוי שהיא תופשר, אם בכלל, כשאתם כבר לא תהיו בסביבה...

ג. האם מדובר בכסף שאם יהיה "מוקפא" שנים רבות לא תהיה לכם בעיה עם זה? נכון שתמיד אפשר לממש ולמכור את חלקכם בקרקע, אבל כל רכישה או מימוש כרוכים כמובן בתשלום לבעלי מקצוע, מתווכים, עורכי דין , מיסוי ועוד.

 

אם בכל זאת החלטתם ללכת על קרקע חקלאית כדאי שתבדקו: 

א. של מי הקרקע – עדיף תמיד לרכוש קרקע פרטית ולא קרקע ששייכת למדינה (רשות מקרקעי ישראל או קק"ל), שכן אם היא שייכת למדינה לאחר שנוי יעוד, היא עשויה לחזור לידי המדינה והחוכר יהיה זכאי רק לפיצוי חלקי. יש לוודא רשום תקין בטאבו ללא עיקולים/ הגבלות צד ג'. 

ב. "פתוח צמוד דופן" – יש לבדוק את התמ"א (תוכנית מתאר ארצית) באזור. ככל שהקרקע צמודה יותר לשטח בנוי, גדל הסיכוי שהיא תופשר בעתיד הקרוב. עוד חשוב לבדוק האם על הקרקע המבוקשת קיימות תוכניות שהן לא תוכניות למגורים אלא להקמת פארק, שמורת טבע או כביש. במקרה כזה קרקע חקלאית לעולם לא תהפוך לקרקע למגורים. כמובן שגם תוכנית המתאר המחוזית חייבת בדיקה. כיום יש תוכניות רבות שניתנות לבדיקה באינטרנט באתר המינהל. אם לא מצאתם, גשו למנהל מקרקעי ישראל, לרשויות המקומיות ולמשרדי הממשלה הרלבנטיים (שיכון ופנים). 

ג. האם מדובר על אזור מתפתח? בדקו האם כמות התושבים באזור גדלה עם השנים? מה מצב שוק העבודה? האם יש מפעלים ומקומות עבודה? אם כן הרי הסיכוי להפשרת קרקעות גדל. 

ד. תשתיות – אם נבנים באזור עורקי תחבורה (כביש 6, כביש 4) ותשתיות של רכבת שיקשרו בין האזור למרכז הארץ, האזור יהיה מבוקש והקרקעות יופשרו יותר בקלות .

ה. אין קסמים – כאמור לעיל בקרקע חקלאית סבלנות הנה מצרך נדרש. ההפשרה יכולה לקחת שנים רבות. אם אתם אנשים שאוהבים תוצאות מהירות, זה לא המקום...

 

לסיכום, קרקע חקלאית דורשת בדיקות רבות. אם בוועדה לתכנון ובניה לא מכירים שום תוכנית שמתייחסת לקרקע, אזי די ברור שלא כדאי לרכוש את הקרקע אלא אם מדובר בכסף באמת עודף שעשוי להינתן במסלול ישיר לנכדים. קחו בחשבון שגם עם סכום חביב של כמה מאות אלפי ש"ח אפשר לקחת משכנתא (הרי תוכלו לשעבד עד לגובה של 50% גם את הנכס הנרכש וגם את הנכס בו אתם גרים) – ולרכוש דירה להשקעה שאף תניב תשואה בשוטף. בשנים הראשונות תחזירו את המשכנתא שלקחתם ואח"כ תיהנו מההכנסה...

האמור אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד.

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...