משכנתא

איך יתכן שהבנק לא יתן לי משכנתא?

באופן מפתיע , אחד מתוך כל עשרה שפונים לבנק למשכנתאות, למרות שיש בידיהם אשור עקרוני לקבלת משכנתא , לא מקבלים משכנתא בסופו של דבר. כך פורסם השבוע ב"גלובס" (ב' בכסלו תשע"ח ,20/11/17) וזאת לאור ממצאי בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין שכללה 830 חוות דעת שמאיות.

נשמע תמוה? נכון. אבל בהמשך תראו איך זה קורה. וזה לא בגלל שמבקשי המשכנתא אינם משתכרים משכורת ראויה ו/או אינם נחשבים לווים טובים. מאמר זה לא מתייחס לקבלת משכנתא "ברמת הלווה", כמו שהבנק מגדיר את זה. הבעיה נובעת מחוסר אשור המשכנתא " ברמת הנכס", דבר שברב המיקרים לא נבדק מראש, וחבל שכך.

למה זה חשוב ? בכל אותם מצבים שבהם ללווים אין סיבה בעולם לחשוש שלא יקבלו משכנתא והם אפילו מחזיקים בידם אשור עקרוני כאמור, ובפועל לא מאושרת המשכנתא כלל, או לפחות לא בסכום שהם זקוקים לו.

למה זה כל כך חמור? אם הסירוב לקבלת משכנתא מגיע לאחר חתימה על חוזה הרכישה, לאחר שהלווים התחייבו לשלם סכום מסוים עבור נכס שמהווה פסגת שאיפתם, אשר המימון לאותו נכס מורכב, מהון עצמי מסוים ומ- איך לא – משכנתא , איך ישלמו את מלוא התמורה?

ברור שבמצב כזה הם עשויים להיקלע להפרה יסודית של הסכם הרכישה , הפרה שגוררת על פי רב קנס בשיעור של עשרה אחוז מגובה הנכס. לא נעים וכן נורא ...

כמו שתראו להלן, פסילת תיקי המשכנתאות בכל שלושת הרמות עליהם נדבר, נובעות מבדיקות של שמאי הבנק, שאילו הרוכשים היו מקדימים תרופה למכה ומזמינים אותו למתן חוות דעת שמאית לפני חתימה על הסכם הרכישה, לא היתה בעיה.

אז ממה צריך להיזהר??

א. הבדל בשווי הנכס – פעמים רבות נכס נרכש ע"י רוכש בסכום איקס ובפועל שמאי הבנק מעריך את הנכס בסכום הנמוך מהסכום עליו סיכמו הצדדים בעסקה.

למרבה הצער, כתוצאה מכך ששמאים, שנתנו שומות עם הערכת שווי גבוה, נתבעו ע"י בנקים שהסתמכו על השומות הנ"ל ובפועל מכרו את הדירות בכינוס נכסים בערכים נמוכים משמעותית, השתנתה הגישה בשנים האחרונות. השמאים נותנים הערכות זהירות ואומדנים נמוכים על מנת להגן על עצמם מתביעה.

לדוגמא, דירה בבניין שעומד לעבור התחדשות עירונית (תמ"א 38), מוערך בשוק כבעל ערך גבוה יותר, לאור הפוטנציאל לעליית השווי. לעומת זאת, שמאי הבנק יעריך את הדירה ללא התייחסות לאפשרות שהדירה עומדת להתחדש במסגרת תמ"א 38, כל זמן שאין היתר בניה. על אף שכלל הדיירים חתמו והניירת כבר הוגשה לעיריה. 

ב. בעיה תכנונית – לדוגמא חריגת בניה / סיפוח שטח ציבורי לגינה הצמודה לדירת גן – שכמובן אין לו זכר בטאבו, בניה על דירת גג ללא היתר וכו' – כל השטחים שאינם מאושרים גורמים להפחתת שווי הנכס בהערכת שמאי הבנק. מקרה בו מסתבר כי שטח משמעותי של הנכס אינו רשום בטאבו או אפילו גינה שצמודה לדירה בפועל, אינה רשומה בטאבו, יביאו להפחתה ניכרת בשווי הנכס המוערך על ידי השמאי. במקרה של לווים הנדרשים למימון משמעותי, בסדרי גודל של 70-75%, הפרש של מאות אלפי ₪ בשווי עשוי לגרום לכך שלא יוכלו לעמוד בתנאי העסקה, בהעדר אפשרות להגדיל את ההון העצמי שהם משלמים מכיסם.

במידה ובשתי האפשרויות לעיל ללוויים יש אפשרות לממן מכיסם / או מכיס הוריהם את הפער, יתכן ןיוכלו בכל זאת לעמו דבתנאי העסקה. אבל אם אין להם גורם מממן נוסף, אכן זו בעיה...

ג. בעיה קנינית – בעיה זו נפוצה יותר בנכסים ישנים , שכן פעם פחות היתה הקפדה על הרשום, אולם יש להיזהר גם בנכסים חדשים. יש לוודא התאמה בין תשריט הדירה ותיאור ההצמדות של הדירה, הבאות לידי ביטוי בתקנון, למצב בפועל .

אני עצמי נתקלתי כבר פעמיים במקרה שבו מי שביצע את רשום הבית המשותף החליף את מספר תת החלקה של שתי דירות, כך שהדירה המזרחית קיבלה את מספרה של הדירה המערבית ולהיפך. עד שענין זה לא מוסדר הבנק לא יאפשר לקיחת משכנתא כמובן.

בעיות רישומיות רבות מתגלות בנכסים המנוהלים ע"י המנהל עם חוסר התאמה בין אשור הזכויות למצב בפועל, מה גם שבנכסים שבהם קיימת זכות חכירה, לא ניתן לרשום הסכם שיתוף, כך שהבעלות בין השכנים היא במושע.

נכון שבטיפול נכון רב הבעיות הן פתירות, אבל אם הבעיה מתגלית רק לאחר חתימה על חוזה הרכישה, כשהקונים בסד זמנים לוחץ, הם עלולים לא להספיק להסדיר את הנדרש.

לסיכום, מומלץ בחום להיעזר בשמאי (יש לוודא ששמאויותיו מוכרות ע"י הבנק שבו אתם מתכוונים לקחת משכנתא) עוד טרם הרכישה. נכון, העמלה גבוהה יותר (פי שניים ולעיתים אף יותר) מאשר במצב של לקיחת השמאי לאחר הרכישה ובמסגרת תיק המשכנתא, אבל החשיבות של ביטחון בקבלת המימון מהבנק, יחד עם הימנעות מהפרת חוזה, על עלותו היקרה וכל אי הנוחות  הכרוכה בכך, שווה את זה, מה גם,  שגם השקט הנפשי שלכם שווה לא פחות.

האמור אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש  בתוכנו.

 

איך יתכן שהבנק לא ייתן לי משכנתא?

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...