אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא

 
השבוע, באמצע חתימת חוזה, פתאום עורך הדין של הקונה מתחיל לשאול אותה כל מיני שאלות בסיסיות לגבי קבלת משכנתא. מסתבר, שלמרות שעורך הדין דרש שינויים רבים בחוזה ונכנס לכל מיני זויות ופרטים קטנים, את השאלה הבסיסית , של מימון הרכישה על ידי הקונה, הוא לא ״בדק עד הסוף״. הקונה, אשה בת 64, יצאה מנקודת הנחה שהבנק יתן לה משכנתא ולא חשבה על זה שבנקים לא אוהבים את גיל הזהב (אלא אם יש להם חשבון פלטיניום...). 
 
באמצע החוזה, התחיל מרתון של טלפונים לבנק למשכנתאות , לוודא שאכן הקונה תוכל לקבל משכנתא (שהרי אם היא לא תעמוד בתנאי התשלום, למוכר לא יהיה מספיק כסף לשלם לדירה שהוא עצמו קנה וחלילה עשוי להיות בהפרה!).
 
הבירור הראשוני של היכולת לקבל משכנתא נקרא אישור עקרוני. 
 
לתשומת ליבכם! זה לא אוטומטי, ולא לכל אחד הבנק שמח לתת משכנתא. 
 
כמו בדוגמא לעיל, אנשים מעל גיל 65 יתקשו לקבל משכנתא . בנוסף, אנשים עם בעיות בריאות שלא נדע , יתקשו לקבל ביטוח חיים שהוא אחד התנאים לקבלת משכנתא .
 
ישנם מקרים שניתן להתגבר על זה עם ביטוח מיוחד יותר ויקר יותר , אבל חשוב לבדוק זאת מראש. לעיתים הבנק סבור שרמת ההכנסה לא מספיקה כדי לעמוד בתנאי ההחזר, והוא דורש ערבים . גם את זה כדאי לדעת מראש , שכן אנשים לא מתנדבים לתת ערבות בשימחה . למעט בני משפחה מדרגה ראשונה, קשה למצוא מי שיסכים לערוב לך למשכנתא של מיליון ש״ח (וגם של פחות).
 
אישור עקרוני למשכנתא
 
את האישור העקרוני למשכנתא ניתן וכדאי לבקש מהבנק בכתב . פעמים רבות הפקידה בבנק חייכנית ונעימה אבל שוכחת לציין דברים שרק באישור העקרוני מופיעים. 
 
בנוסף, ברגע שיש אישור עקרוני בכתב, לבנק יהיה קשה יוצר לחזור בו מהסכמתו העקרונית לתת משכנתא. 
גם אם אתה מוכר, ולא קונה, כדאי להיות זהיר ולבקש מהקונה שימציא את האישור העקרוני בכתב . אם פרטי ההשתכרות שלו הם פרטיים בעיניו, וזה מקובל כמובן, הוא יכול להסתיר / לטשטש את השורות הרלבנטיות ורק להשאיר את שמו ואת טופס האישור העקרוני גלויים. 
 

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא, שכמעט תמיד אנשים מביאים אישור עקרוני ״ברמת הלווה״. 

למה הכוונה?  
 
אם הקונים הם בני זוג נורמטיביים, שניהם עובדים ומרוויחים משכורות סבירות עם יכולת החזר, יש להם הון עצמי של 25 אחוז משווי הנכס , והם בריאים באופן כללי, אין סיבה שלא יקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
הבעיה היא שיש, גם באישור עקרוני של בנק למשכנתאות , את ה- ״אותיות הקטנות״. מדובר על תנאים שהבנק כותב , שאדם שאינו בעל מקצוע, לא יוכל להבין שאלה תנאים שיתנו לבנק אחר כך ״נקודת יציאה״ מהאישור העקרוני למתן ההלוואה. 
 
לדוגמא, בנק יכול לרשום באותיות הקטנות שהוא דורש שכל ההון העצמי ש״ח הקונה ישולם תחילה, ורק לאחר מכן הוא יסכים לתת את המשכנתא . לפעמים הקונה ״בונה״ על המשכנתא לתשלום שני, כי הכסף שלו משתחרר רק במועד התשלום השלישי. בעייתי. 
 
בנוסף, יש תנאי של ״בכפוף להערכת שמאי״. וכאן אנו נכנסים לבדיקה מעמיקה יותר של האישור העקרוני וזו בדיקה ״ברמת הנכס״ מעבר ל- ״ברמת הלווה ״. אתם כקונים נחשבים לווים טובים אבל הנכס שאתם קונים יכול להיות כזה שהבנק לא ירצה אותו כשעבוד... ניתן כמה דוגמאות - אם הנכס נקנה מאדם שיש לו הערת אזהרה בלבד ולא בעלות - יהיה צורך לתת הסברים לבנק, למה אין בעלות ומי אמור לטפל בזה והאם בכלל יש אפשרות לטפל בזה (כמובן שיש מקרים רבים כמו העדר פרצלציה שגם כשיש רק הערת אזהרה ניתן לרכוש את הנכס אבל כאמור זה מצריך בדיקה מראש).
דוגמא נוספת - הערכת שמאי לשווי הנכס נמוכה משמעותית מהמחיר שאתם סגרתם עם המוכר. זה רלבנטי במיוחד באחוזי מימון גבוהים כי אז לדוגמא 75% ממליון וחצי - אם זו המשכנתא שסמכתם עליה, זה לא 75 % ממיליון שלוש מאות, אם זה מה שהבנק העריך ...
 
דוגמא נוספת - אתם קונים נכס מיורשים, שעדיין אין להם צו ירושה . ברור שלא תוכלו לקבל משכנתא עד שלא יהיה צו ירושה והנכס ירשם על שמם ( במקרה כזה בכלל עדיף לעשות את כל החוזה עם תנאי מתלה עד למתן הצו ורשום הבעלות ).
לסיכום, דרשו אישור עקרוני בכתב, ובנכסים מורכבים כדאי גם לבקש אישור עקרוני ברמת הנכס. בנקים לא אוהבים לתת כזה אישור כי זה מצריך פניה למחלקה המשפטית עוד לפני שאתם לקוחות של הבנק (כי עדיין לא לקחתם את המשכנתא), אבל אל תוותרו, המאמץ משתלם. בהצלחה! 
 
האמור במאמר זה הוא מידע כללי להנחיה בלבד ואין להסתמך עליו אלא להיוועץ בעורכ/ת דין המתמחה בעניני מקרקעין ו/ או ביועץ משכנתאות בכל מקרה לגופו.

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...