חובת גילוי ליקויים במכירת דירה

בשעה טובה אתם עומדים לקנות דירה קיימת ("דירה יד שניה" בהבדל מ"דירת קבלן") : מהו היקף חובת הגילוי של המוכרים כלפיכם בדבר ליקויים בדירה?

בעבר, היה נהוג הכלל "ייזהר הקונה" שבמסגרתו נדרש הקונה לעשות כל בדיקה אפשרית על-מנת לברר את מצבו של הנכס אותו הוא עומד לרכוש. גם כיום, לפני רכישת נכס, מומלץ ביותר להיעזר במהנדס ולקבל חוות דעת מקצועית בדבר מצבו הפיזי של הנכס.  יחד עם זאת, ככל שעוברות השנים, חל כרסום בכלל של "ייזהר הקונה" עד כדי בטלות.

לאחרונה, ניתן פסק דין (תא 16709-06-09 שחר נגד אלקרס, בימ"ש השלום עפולה, פסק הדין מיום 28/11/15) בעניין פגם נסתר בדירה שגילו הרוכשים לאחר שעברו לגור בדירה ומעשה שהיה כך היה:

זמן קצר לאחר קבלת החזקה בדירה גילו הקונים כי לא ניתן לשטוף את הדירה בצורה סבירה,  שכן הריצוף בנוי בניגוד לתקן, עם שיפועים רבים וכל שטיפה גורמת להצפת הבית (לנוכח שיפוע המרצפות)  ובעיית ניקוז מים מהותית הקיימת בדירה.  

לאחר שפנו הקונים לחברה הקבלנית שבנתה את הבניין, הם הופתעו לגלות כי המוכרים ידעו על הליקויים וכבר דיווחו עליהם לחברה הקבלנית. לא רק זאת אלא שהם קיבלו פיצוי כספי מהחברה הקבלנית ואף חתמו על כתב ויתור על פיו אין להם על כל טענה ביחס לדירה. למרות כל האמור, המוכרים לא טרחו לציין בחוזה ו/או לספר לקונים על קיומם של ליקויי הבניה בכלל ושיפוע המרצפות בפרט.

הואיל והחוזה כלל סעיף מפורש ולפיו המוכרים הצהירו כל לא ידוע להם על פגם נסתר בדירה, הרי שלמעשה המוכרים הפרו את חובת תום הלב הן בשלב המו"מ והן בשלב כריתת החוזה.

בית המשפט קבע כי לאור סעיף 16 לחוק המכר, הקובע כי "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה" - העניין המרכזי שיש לברר הוא מידת הידיעה או היתכנות הידיעה של המוכרים אודות עצם קיום הליקויים.

במקרה זה, לא היה ספק כי המוכרים היו מודעים לליקויים, במיוחד לאור העובדה שהמוכר הינו רצף ותיק ומומחה כך שבית המשפט לא קיבל את גירסתו כי לא ידע על קיום הפגמים בריצוף.

בית המשפט ראה בהתנהגות המוכרים התנהגות שאיננה מקובלת ואינה בתום לב ולפיכך ראה בכך הפרת חוזה יסודית וחייב אותם במלוא הפיצוי המוסכם שבמקרה זה עמד על 100,000 ₪.

מה כדאי ללמוד מפסק הדין?

אם אתם עומדים למכור דירה, עליכם להודיע לקונים על פגמים מהותיים הקיימים בדירה. כמובן שאין לעשות זאת כבר בפעם הראשונה שהקונים הפוטנציאלים נכנסים לדירה (אחרי הכל אתם רוצים למכור את הדירה ...), אלא רק לאחר כשתראו שמדובר בקונה רציני שאכן מעוניין בדירה. בנוסף, חשוב להעביר מייל מסודר גם לקונה הפוטנציאלי וגם לעו"ד מטעמכם ולשמור העתק של מייל זה על-מנת שיהיה לכם תיעוד כי אתם גיליתם את אותו ליקוי מהותי הקיים בדירה, ככל שקיים.

רצוי מאד לדרוש מעורך הדין שלכם להוסיף סעיף מיוחד בחוזה שיכלול הצהרה מפורשת על העניין וויתור מוחלט מטעם הקונה על כל טענה בקשר לליקוי שהודע לו מראש. 

ואם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, על אף חובת הגילוי הרחבה של המוכר, מומלץ ביותר להיעזר באיש מקצוע, כגון מהנדס בניין שיתן לכם את חוות-דעתו בטרם רכישת הנכס.

היה ובכל זאת גיליתם ליקוי מהותי לאחר רכישת הדירה, יש להודיע על כך בכתב באופן מיידי למוכר. (מומלץ כמובן שהודעה זו תיערך באמצעות עו"ד מטעמכם).

האמור לעיל אינו ממצה ואין לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד. 

חובת גילוי ליקויים במכירת דירה

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...