מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח

מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה? האם זה אוטומטי או שיש תנאים?

מס שבח הינו מיסוי שמשלמים על הרווח במכירת דירה . מיסוי זה דבר מסובך , ועם זאת יש כמה משפטים שאנשים רגילים להגיד , כאילו שהם מכירים את המצב החוקי לדוגמא ״ יש לי דירה יחידה אז אני פטור״, ״לא מכרתי דירה ארבע שנים אז אני פטור״...וכו׳ אז זהו,  שזה לא נכון תמיד.

הפטור שהיה פעם, לפני הרפורמה (שנכנסה לתוקף ביום 1/1/14 ), קבע, שאם יש לך דירה יחידה אתה פטור ממס במכירתה, ואם יש לך דירות רבות (שתיים ומעלה) אתה פטור אם לא מכרת בארבע השנים האחרונות.

מאז הרפורמה , המצב השתנה לחלוטין. כיום יש הבחנה בין ״בעל דירה יחידה״ ובין ״מרובה דירות״. ברשימה הזו נתייחס לפטור הניתן לבעל דירה יחידה.

ישנם תנאים שהם תנאים בסיסיים  על מנת לזכות בפטור זה.

ראשית המוכר צריך להיות תושב ישראל (!) בעל דירה יחידה או תושב חוץ שמביא אישור לכך שבמדינת התושבות אין לו דירה נוספת. לדוג' תושב צרפת שיש לו דירה בישראל ורוצה למכור את הדירה בישראל ולקבל פטור ממס שבח .   איך מוכיחים שבמדינת התושבות, במקרה הזה – צרפת -  אין לו  דירה נוספת?

א.      קודם כל המוכר צריך לתת תצהיר בו הוא מצהיר שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו . התצהיר צריך להיחתם בפני עו"ד ישראלי או בפני הקונסוליה  הישראלית בחו"ל .

ב.      הוכחת מקום המגורים בחו"ל - רשויות המס דורשות שהמוכר יציג חוזה שכירות המעיד כי דירת המגורים שבה הוא גר בחו"ל , מושכרת על ידו .

ג.       אשור מרשויות המס של מדינת התושבות כי המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שיש ברשותו .

ד.      אשור מהעיריה של העיר בה הוא גר בחו"ל , שמעיד שהמוכר משלם בחו"ל ארנונה ומיסים כמחזיק ולא כבעלים .

יצוין שיש מדינות שלא ניתן להמציא אשורים כאלה ולכן לעיתים רשויות המס בישראל מסתפקות בחלק מההוכחות הנ"ל ונותנות פטור אם הפקיד משתכנע כי אכן מדובר בדירה יחידה .

יצוין כי הבדיקה היא נכון ליום המכירה - שאין לו דירה נוספת.

חשוב לציין כי במכירת דירה  בתקופת המעבר, בין 1/1/14-31/12/17 , בודקים שגם ביום 1/1/14 לא היתה למוכר דירה נוספת (!).

שנית,״ המוכר״  מוגדר כל התא המשפחתי של המוכר , וזה כולל בן זוג או בת זוג, וילדים מתחת לגיל 18. זאת אומרת אם לאשתו של המוכר יש דירה נוספת הוא לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס .

שלישית , הדירה צריכה להיות בבעלות המוכר  כ״דירת מגורים״ שנה וחצי לפחות. לדוגמא דירה שנרכשה מקבלן, ניתן טופס 4, עברתם לגור ואחרי חודש החלטתם שאתם רוצים למכור.... זהירות -זו לא מכירה פטורה ממס! יש להמתין שנה וחצי מקבלת טופס 4 או ממועד שהוכח שבניית הדירה הסתיימה.

רביעית, יש לוודא שהמוכר לא השתמש בפטור דירה יחידה בשנה וחצי האחרונות .

מוקש נוסף - אם הדירה התקבלה במתנה- המוכר צריך להמתין "תקופת צינון " - שלוש שנים או ארבע שנים - תלוי אם מקבל המתנה  התגורר בדירה .

כמו כן חשוב לזכור כי  קיימת הגבלה לפטור דירה יחידה -4.5 מיליון ש״ח , זאת אומרת אם יש לכם דירה יחידה ששוויה הינו חמישה מיליון ש״ח, הסכום הפטור ממס יהיה 4.5 מיליון ש"ח והסכום העודף ימוסה (הלוואי על כולם צרות כאלה...).

מצד שני יש מצבים בהם תזכו לפטור ממס שבח של דירה יחידה למרות שזו אינה דירתכם היחידה, שכן  החוק מוכן לראות בכם כבעלי דירה יחידה :

1. אם בנוסף לדירה היחידה יש לכם חלק מדירה שאינו עולה על שליש ( כולל שליש).

2. אם בנוסף לדירה היחידה יש  בבעלותכם דירה שרכשתם , שתכליתה להיות תחליף לדירה היחידה - במידה ותמכרו את הדירה הישנה תוך התקופה המותרת בחוק, תקבלו פטור דירה יחידה במכירתה ( למרות שכבר רכשתם דירה חלופית כאמור). התקופה המותרת היא: תוך שנה וחצי  מיום רכישת הדירה החלופית  ( ככל שהחוזה נחתם לאחר יום 1/5/16 , אם נחתם קודם יש לכם שנתיים ימים זמן למכור את הדירה הקודמת ) או תוך שנה מקבלת המפתח, וזאת במקרה שהדירה החלופית היא מקבלן.

3. אם בנוסף לדירה היחידה שיש לכם ,יש לחברה שבבעלותכם חלק של שליש או פחות מכך.

בכל מקרה,  ולמרות שניסינו במאמר זה לפשט את העניין , אל תתעסקו עם עניין המיסוי לבד, זה מורכב , משתנה כל הזמן ,  ומאוד לא כדאי להסתמך על רשימות מהאינטרנט (....)  גם אם הן מקצועיות , כתחליף לבעל מקצוע שישמע את הנתונים הרלבנטיים שלכם וייעץ לכם באופן פרטני.

המאמר  אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי  בלבד ואין לעשות בתוכנו שימוש ללא יעוץ פרטני מעורכ/ת דין  שמתמחה בנדל"ן.

 

 

מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...