טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן

טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 

בעידן שבו בקלות ניתן להעתיק חוזה, מעסקה קודמת, מהאינטרנט, מחבר, ישנם לא מעט אנשים שסבורים שהם יכולים "לייצג את עצמם". מיסוי נדל"ן הוא עסק מורכב, שאף לעורכי דין יש תמיד מה להחכים וללמוד בו (לכן חשוב ללכת להשתלמויות ...).

להלן נסרוק טעויות נפוצות מהן יש להיזהר: 

טעות בשימוש בסעיף פטור דירה יחידה, על אף שהמוכר לא החזיק בדירה 18 חודש (תנאי סף). הדגשה נוספת בעניין זה: דירה שנרכשה טרם שהסתיימה בנייתה, 18 חודש נספרים מאז שהייתה ראויה למגורים- בדרך כלל זמן זה מחושב ממתן טופס 4. 

טעות לעניין מועד ההסכם – בהסכמים הטעונים ע"פ דין אשור בית משפט, כגון מכירת נכס ע"י קטין או מכירת נכס ע"י חסוי,  המועד הקובע לעניין זה הינו מועד מתן אשור בית משפט ולא יום חתימת ההסכם. יחד עם זאת העסקה טעונה דיווח מיד עם חתימת ההסכם. 

טעות במועד הדיווח לרשות המס – יש לדווח על העסקה במועד המחויב בחוק (כיום :תוך 30 יום), גם כאשר יש לעסקה תנאי מתלה (כגון: חוזה מכר לדירה שטרם הושלם הליך קבלת צו ירושה, חוזה מכר דירה הטעון אשור בימ"ש ועוד), דהיינו תנאי שללא התקיימותו עסקת המכר לא תצא לפועל. הדיווח על חוזה המכר צריך להתבצע בהתאם ליום החתימה, ללא קשר למועד שהוקצב בחוזה לקיום התנאי. 

טעות בחישוב גובה מס השבח הצפוי – בעניין זה על עורך הדין לשאול את הלקוח שאלות רבות ולברר היטב את מצבו המיסויי. האם מדובר בדירה יחידה, כמה זמן הוא מחזיק בדירה, האם ביום 1/1/14 החזיק בשתי דירות, האם בתקופת המעבר מכר כבר דירות ע"פ מס לינארי מוטב, האם יש קרבה משפחתית בינו לבין הקונה (רלבנטי בתקופת ה מעבר , עד ליום 31/12/17) , האם הדירה התקבלה במתנה ומתי , האם הדירה התקבלה בירושה ומתי, האם למוכר/ת יש בת/ בן  זוג, והאם הוא / היא בעל דירה נוספת (תא משפחתי) ועוד. לכל תשובה יש נפקות לעניין חשוב המס, המשתנה ממצב למצב. קיים הבדל אדיר כמובן בין מיסוי לינארי מוטב למיסוי רגיל.

בעניין זה כמובן חלה אחריות על המוכר עצמו למסור לעורך הדין נתוני אמת, ונקבע בפסיקה כי מקום שעוה"ד מקבל מלקוחותיו נתונים לגביהם אין לו סיבה לחשוד שאינם נכונים, לא חלה עליו חובה לבדוק אותם, וזאת בניגוד לנתונים שנמסרים לא ע"י הלקוח. (ת.א. 29096/99, בימ"ש שלום בחיפה)

טעות במועד הדיווח - בעסקת קומבינציה נחתם זכרון דברים אשר רק לאחר שנתיים הבשיל לכדי הסכם, ורק אז דווח לרשויות המס.

רשויות המס קבעו כי מועד החתימה על זכרון דברים הינו המועד המחייב לעניין מועד העסקה, ולא יום החתימה על ההסכם, ועל כן קבעו כי על בעלי הקרקע לשלם קנס בגין אי דיווח במועד וכן חייבו אותו בהצמדה וריבית מיום חתימת זכרון הדברים (המועד הקובע) ועד למועד התשלום בפועל.

נקבע בפסיקה: על עורך הדין היה להסב את תשומת לבו של הלקוח לכך שזכרון הדברים הינו מסמך בעל תוקף מחייב מבחינת רשויות המס וכי עליו להגיש הצהרה מיד לאחר החתימה עליו. עם זאת, מכיוון  שבפועל הכספים נשארו בידי המוכר במהלך התקופה (שכן לא שולמו לקופת המדינה) הנזק הממשי שביהמ"ש הכיר בו היה בשיעור ההפרש בין התשואה שקיבל כתוצאה מהשקעת הכספים לבין גובה החיוב במס. (ת.א. 89110/99  בימ"ש שלום ת"א).

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשותבו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שמוש בתוכנו ללא קבלת יעוץ פרטני מעורכ/ת דין המתמחה במיסוי מקרקעין. 

טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן

 

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...