חריגות בניה

 

כשאתם עומדים לקנות נכס מקרקעין ובמיוחד בית פרטי, חשוב מאוד שתבדקו גם את ההיבט התכנוני . פירוש הדבר, האם התוכניות של הבית מתאימות לאיך שהבית בנוי בפועל? פעמים רבות מאוד, למרבה הצער, קיימות חריגת בניה. חשוב לבדוק ברכישת בית פרטי האם קיימת חריגת בניה? האם היא התיישנה? האם יש סיכוי להכשיר אותה במסגרת התוכניות הקיימות בעיר בו נמצא הבית? האם המוכר לוקח אחריות על החריגה ומתחייב להכשיר אותה? מה יקרה אם יהיה עיכוב בקבלת אשור העיריה להעברת הזכויות עקב חריגת הבניה?

בטרם יחל אדם לבנות את ביתו, נזקק הוא לקבל מהרשויות (הועדה המקומית לתכנון ובניה) היתר בניה. חריגת בניה היא למעשה סטיה מההיתר, אי התאמה להיתר הבניה.

בבית חדש אשר קיבל טופס 4 לאחרונה, יש להניח, בסבירות גבוהה, כי ההיתר הקיים יהיה תואם למצב בפועל. לעומת זאת, בבית פרטי ותיק יותר, פעמים רבות קיימת חריגת בניה, אחת או יותר. רבים הם האנשים הסבורים כי זה לא "ביג דיל" לסגור מרפסת עם ויטרינה, לפתוח חלון, לחלק בית ליחידה נוספת, לבנות את עליית הגג וכו' , ללא כל היתר מהרשויות. כמובן, שטעות בידם.

קונה של בית פרטי המתנהג בצורה סבירה וזהירה יבדוק היטב את הנכס וכשתימצא חריגת בניה או חריגות בניה , הוא עשוי לדרוש הכשרת חריגת הבניה. הכשרת החריגה אפשרית במקרה בו קיימות זכויות בניה נוספות ו/ או סוג החריגה אפשרי ע"פ התב"ע (תוכנית בנין עיר) הקיימת. על מנת להכשיר את חריגת הבניה יש להיזקק להיתר בניה נוסף, מעבר להיתר הבניה המקורי. מטרתו של היתר הבנייה היא לאשר, כי  הנכס עומד בכל תקני הבניה הנדרשים.

בנוסף לכך, היתר הבנייה מאשר, כי תוכנית הבניה המוגשת עומדת בדרישות התב"ע. לעיתים, הבקשה כוללת חריגה או תוספת, מעבר להיקף הזכויות הבסיסי, ואם מדובר על תוספת שניתן להכניס אותה במסגרת 6% היא תוגדר כ"הקלה". האגרות להקלה יקרות מאוד, אך לעיתים זה משתלם. 

חשוב מאוד שבתהליך הרכישה יהיה לכם ליווי משפטי מתאים- עורכת דין או עורך דין שמבין במקרקעין ושידע להגן עליכם במקרה של קיום חריגות בניה והתמודדות עימן.

מהצד השני, גם מוכר נכס נדל"ן, ובמיוחד בית פרטי, נדרש להצהיר האם לבית קיים היתר בניה כחוק. האם בוצעו על ידו חריגות בניה, ו/או האם הבית, שבמקור נבנה על פי היתר, לא השתנה במשך השנים (למרבה הפלא רבים הם האנשים "השוכחים" כל מיני חריגות שביצעו בנכס במשך שנות החזקתו).

זוהי עבירה על החוק, למעשה עבירה פלילית, המקבלת משנה תוקף בהליך המכירה. נכון שבדרך כלל לא יושבים בכלא בעקבות חריגות בניה, אולם ההליך עשוי להיות לא נעים ולכלול כתב אשום וקנסות ובמקרים מסוימים גם צו הריסה, בין בפועל ובין רשום כהערת אזהרה על הזכויות – לקיומו של צו ההריסה.

יש לציין כי במידה והקרקע עליה בנוי הבית הינה קרקע מינהל, תידרשו בהליך העברת הזכויות לחתום על תצהיר ולפיו לא קיימת חריגת בניה בנכס.

חריגת בניה מתייחסת למעשה לכל סוג של בניה המתבצעת ללא קבלת היתר או אגב סטיה מההיתר.

קבלת ההיתר אינו ודאי, ורק לאחר הליך של מספר חודשים ניתן לדעת האם ההיתר התקבל. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת את הבקשה לאחר בדיקה ומצרפת להחלטה גם פרוט של תנאים לקבלת ההיתר, מעבר לתשלום האגרה.

על פי החוק את הבקשה להיתר יש להגיש לפני ביצוע השינוי , בין אם מדובר בהריסת קיר חיצוני או פתיחה של חלון או דלת ובין אם מדובר בסגירת מרפסת לחדר. בשינויים פנימיים בדרך כלל הועדה אינה מתערבת אלא אם מדובר בשינוי יעוד או שימוש חורג.

לבקשת היתר הבנייה יש לצרף  נסח טאבו/אשור זכויות ולוודא מראש כי תוכניות הבנייה אכן מתאימות לתב"ע.

בהגשת בקשה להיתר בנייה לבניית מבנה חדש או להריסה של מבנה קיים, יש לצרף לבקשה פירוט מלא של תוכניות הנכס העתידיות ולרבות : מפרט הנדסי, פירוט של שטחי שירות, לרבות  חנייה או אפילו חדר אשפה, תרשימים של מערכות שונות, כדוגמת מערכת הביוב וכל תוכנית נוספת. בנוסף יש לצרף אישורים שונים מטעם רשויות רלבנטיות  כמו  מכבי אש.

היתר בנייה לתוספת למבנה – בקשה זו דומה לבקשה להיתר למבנה חדש, אך מהירה יותר ומוגדרת כ"עבודה מצומצמת".

היתר בנייה לשימוש חורג – שימוש שהוא מנוגד לייעוד המופיע בתוכנית המקורית. זהו הליך ארוך ומורכב,  כאשר פעמים רבות הוא כולל הליך של התנגדויות של השכנים.

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד. יש להתייעץ לגופו של ענין עם עורכת דין או עורך דין מקרקעין המבין בנדל"ן. כל הזכויות שמורות.

 

חריגות בניה

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...