AS IS

 

מה פירוש המונח AS IS בחוזה מכר דירה?

מטרתו של כל חוזה , מעבר להגדרת החיובים של הצדדים, הוא להגדיר את נטילת הסיכונים בין הצדדים. ברכישת דירה חדשה מקבלן, הקונה זוכה לשלל הגנות מכח חוק המכר, הגנות שאינן ניתנות להתנאה (המשמעות היא, שהקבלן אינו יכול לכתוב בחוזה שהן לא קיימות) וביניהן תקופות אחריות שונות למרכיבים שונים בדירה , לדוגמא אחריות על מערכות הצנרת והביוב – ארבע שנים, ליקויים בריצוף – שנתיים וכו' (תקופות האחריות השונות מפורטות בנספח לחוק המכר).

לעומת זאת במכירת דירת יד שניה , בדרך כלל מופיע סעיף ולפיו הקונה "בדק את הנכס בכל הרשויות המוסמכות והוא מוותר על כל טענה ותביעה ורוכש את הנכס במצבו הנוכחי כמו שהוא "  . פעמים רבות מופיע גם הביטוי  AS IS , עליו לא מעט פעמים מתווכחים עו"ד במו"מ. השאלה היא מה פירוש הביטוי הידוע AS IS  ?

פס"ד מעניין שניתן בביהמ"ש בהרצליה בענין מרקוביץ נ' ליננברג עסק בנושא זה , שם היה מקרה  בו הקונים רכשו נכס יוקרתי מאוד בסכום של שמונה מיליון ₪, ולאחר הקניה, כך טענו , גילו מוקדי רטיבות שונים, ולא רק זו אלא שגם החול שמתחת לדירה ספוג מים. הקונים תבעו את המוכרים על סכום של מיליון ₪ .

ביהמ"ש קבע, כי למרות שהיה בחוזה סעיף ולפיו "ככל הידוע למוכר אין בעיית רטיבות" ובהמשך נכתב "אי נכונות ו/ או דיוק הצהרות המוכר יהווה הפרה יסודית של הסכם זה מצד המוכר", מלכתחילה הקונים התכוונו לבצע שיפוצים נרחבים בנכס, והם לא עמדו בנטל להוכיח שהמוכרים , בזמן החוזה , ידעו על בעיות הרטיבות בדירה והסתירו זאת מפניהם. ביהמ"ש קבע כי השימוש במושג " AS IS " נפוץ במיוחד בעסקאות בהן "אין למוכר יתרון ידיעה מובהק אודות מצב הממכר על פני הרוכש", ובאופן ספציפי  התניה של AS IS נועדה "להטיל את הסיכון לטעות על הרוכש". זאת כאמור, כשהקונה לא הצליח להוכיח שהמוכר ידע על כך והסתיר זאת ממנו.

ביהמ"ש  הסתמך על פסה"ד  שניתן ע"י ביהמ"ש העליון, אשר  נדרש להגדרת AS IS בתיק המפורסם של פרשת  הולילנד (ע"א 5054/11).  הקונה, אשר רכש את האדמה עליה היה אמור להיבנות הפרויקט הענק המדובר, חשב שקיימים אחוזי בניה מסוימים בנכס – על סמך בדיקותיו, ובפועל הוא לא היה מודע (ולא היה יכול להיות מודע) לכך, שמתנהלת חקירה משטרתית סמויה בגין אחוזי הבניה המטורפים שניתנו שם , ובפועל הפיכת החקירה המשטרתית  לגלויה השפיעה על ערכו של הנכס ועל היכולת לממש את התוכניות ( עד כדי הפסד של 40 מיליון ₪!!). השאלה היתה, האם הקונה יכול לבטל את החוזה , שכן החקירה המשטרתית היתה סמויה בעת חתימת ההסכם , ואילו היה יודע על כך , לא היה מתקשר בהסכם?

המוכר טען , שמכיוון שהקונה רכש את הנכס "   AS IS  " ,  מדובר על סעיף ויתור על כל טענת טעות או פגם בכריתה, כך שגם אם היה משהו  - כמו חקירת משטרה סמויה – שלא היה יכול לדעת עליו – זו בעיה שלו .... לעומתו הקונה טען , שהויתור שעליו מדובר בסעיף הוא  ויתור על דברים שניתן לגלות אותם בלבד, לדוגמא בדיקה שניתן לעשות בעיריה , או ברשויות אחרות.  ביהמ"ש קבע, שמכיוון שהקונה רכש את הנכס " AS IS  " ,  הוא לקח את הסיכון לקנות את הנכס כמו שהוא וגם במקרה שכזה - של משהו שלא ניתן לדעת , הקונה , שהסכים לסעיף כזה, אמר בעצם , אני לוקח על עצמי את הסיכון גם למידע שאני לא מודע לקיומו.

מסקנה: זהירות עם המונח הזה . כקונה, הוא מטיל על הקונה את מלוא האחריות והסיכון לפגמים בנכס, לרבות על דברים לא ידועים אך למעט דברים שניתן להוכיח שהמוכר ידע עליהם. כמוכר – אם הקונה מסכים שהמונח יכנס לחוזה, זה נותן לך הגנה טובה....

האמור לעיל אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש  או לראות בו יעוץ משפטי  מכל מין וסוג . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא קבלת  יעוץ משפטי מעורך/ת דין לעניני נדל"ן.

AS IS

 

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...