עסקה בתוך המשפחה – מיסוי ומימון בנק למשכנתאות

עסקה בתוך המשפחה – מיסוי ומימון של בנק למשכנתאות

עסקה של מכירת דירה או רכישת דירה במשפחה נחשדת באופן אוטומטי כעסקה פיקטיבית. זאת הנחת היסוד של רשות המס וכעת – מה לעשות גם של הבנקים למשכנתאות.

רשות המס כידוע מחייבת במס שבח מלא (ולא לינארי) בעסקה של מכירת דירה בתוך המשפחה. כך במהלך תקופת המעבר (עד ליום 31/12/17). המשמעות היא, שמס השבח שמוכר יאלץ לשלם במכירת דירה, אם הדירה נמכרת לאחותו או להוריו, עשוי להיות גבוה הרבה יותר, מאשר אם ימכור את אותה דירה לצד ג', שאינו קרוב משפחה, שאז בדרך כלל יהא זכאי למיסוי לינארי מוטב.

כעת "מצטרפים" לחגיגה ולחוסר האמון לעסקה של מכירת דירה או רכישת דירה בתוך המשפחה כעסקה אמיתית – גם הבנקים למשכנתאות.

לדוג' אח שרוצה למכור דירה לאחותו, פעם אחת ימוסה כאמור בצורה לא לינארית, ופעם שניה, כשהאחות, הקונה, תרצה לקחת משכנתא ברכישת הדירה של אחיה, היא תחויב לעבור מסלול "עינויים" ממש. במקום לקחת משכנתא במסלול הרגיל, הבנקים למשכנתאות מחייבים קודם כל רשום הנכס על שם הקונה (בדוגמא שלנו האחות) ורק לאחר שיושלם הרישום ותירשם משכנתא בדרגה ראשונה לטובתם, הם מסכימים לתת מימון לרכישת הדירה , כן רכישת זכויות שהם דורשים כי כבר תירשם על שם הרוכשת – עוד לפני התשלום (!!). הזוי , נכון.

מעבר לחוסר ההגינות הכרוכה בדרישה הזו, של רשום זכויות לפני השלמת התשלום, יש כאן עיכוב אדיר בקבלת התשלום. רק לאחר קבלת אשורי מיסים (בין 3-8 חודשים), ורק לאחר סיום הרשום בטאבו     (כחודשיים). הבנק מצידו מבטיח את המוכר במתן מכתב התחייבות כי הכספים יועברו עם קבלת נסח הכולל את שטר המשכנתא, ולאותו קרוב משפחה (האח בדוגמא שלנו) לא נותר אלא להמתין בסבלנות. הבנק היחידי שמוכן לקצר את המסלול במעט זה בנק מזרחי טפחות שמוכן להסתפק בקבלת שעבוד על זכויות המוכר + הערת אזהרה – התחייבות לרשום משכנתא על זכויות הקונה + אשורי מיסים נקיים . זה מקצר קצת את הזמן כי אין צורך להמתין לרשום העסקה בטאבו.  

לאור האמור, לפני שאתם עושים עסקה של מכירת דירה או רכישת דירה במשפחה, בדקו היטב את ענין המימון והמיסוי. תוודאו שזה אכן כדאי. רב הסיכויים שלא.

האמור אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לראות בו יעוץ משפטי או מיסויי מכל סוג . המידע נועד לנוחות כללית בלבד . כל הזכויות שמורות.

 

 עסקה בתוך המשפחה – מיסוי ומימון בנק למשכנתאות

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...