רכישת דירה מס רכישה

ישנו מס "קטן" ( האמת לפעמים הוא בכלל לא קטן...) שיש להתחשב בו כשקונים נכס והוא מס רכישה. מס הרכישה אינו קבוע אלא משתנה בהתאם לנתונים מספר :

  1. האם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה או נוספת עבור הרוכש.
  2. במידה וזו דירה נוספת – האם הוא מתחייב למכור את דירתו הראשונה תוך שנתיים.
  3. האם הרוכש הינו ישראלי או תושב חוץ?
  4. האם הרוכש זכאי להקלות עקב היותו נכה או  מנפגעי פעולות איבה או  עולה חדש .
  5. האם הנכס הינו דירה / בית – משמש למגורים  או מגרש/ חנות / יחידת נופש /  מפעל ( כל מבנה שאינו דירת מגורים) ...?
  6. האם העסקת נדל"ן הינה עסקת מתנה בין קרובים ?
  7. האם ההעברה היא ללא תמורה בין בני זוג ? האם הם גרים יחד ?
  8. האם מדובר ברכישת דירה ע"י בני זוג , כשלאחד מבני הזוג יש דירה נוספת קודם לנישואין?

חישוב מס רכישה: מצוידים בתשובות לשאלות הנ"ל ניתן להתחיל להתיר את הסבך ....

1.במידה ומדובר בדירה יחידה -  אין חובה שתהיה ראשונה ,  אלא יחידה , דהיינו , שלרוכש אין במקביל דירה נוספת . לצורך כך, גם אם בבעלותו חלק מדירה שאינו עולה על שליש, אשר לרוכש יש בנוסף לדירה הנרכשת, לא יפגע בזכות הרוכש למדרגות של דירה יחידה . כנ"ל לגבי רוכש שיש לו בנוסף דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/97 ( לגבי דירת מגורים יחידה יש כמובן לשים לב לכל התא המשפחתי , דהיינו ,  יראו את הרוכש ובן זוגו / ידוע בציבור / ילידם מתחת לגיל 18 כרוכש אחד , לדוגמא , אם לרוכש יש ילד , שקיבל דירה במתנה מהסבא , והוא בעל דירה, כעת, האבא רוצה לקנות דירה – שהיא דירתו היחידה – הוא ישלם שיעורי מס של דירה נוספת!!) .

Fotolia 65426063 XS

תשומת ליבכם בנושא זה לדוגמא לרכישת דירה מקבלן "על הנייר" – כל זמן שלא הושלמה / קיבלה טופס 4 , היא אינה בגדר "דירה" לעניין מנייתה כדירה נוספת. לעומת זאת, כשרוכשים דירה מקבלן "על הנייר" , תשלומי מס הרכישה הינם לכל דבר ועניין כרכישת דירה , למרות שהיא טרם ראויה להיקרא דירה ואולי אף טרם הונחה אבן אחת לרפואה...

חישוב מס רכישה: במקרה זה , מדרגות המס פשוטות לחישוב , ניתן להיעזר בסימולטור של רשות המיסים  https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx   (לשימוש בסימולטור יש להשתמשמ בדפדפן Explorer בלבד!)

ולבחור – דירה יחידה , דירת מגורים , ולהקליד את סכום העסקה/

2. במידה וקיימת דירה נוספת אשר המוכר מתחייב למכור אותה תוך 24 חודש ממועד העסקה , הוא ישלם את אותן מדרגות כמו דירה יחידה ( לעיל) ויתרת הסכום יהיה "בהקפאה" עד למכירת הנכס. יש לזכור להודיע למס שבח על מכירת הדירה הנוספת, הם לא עושים לבד את החיבור בין הנכסים – ועד לבצוע השחרור מהקפאה זה נרשם כחוב . אם חלילה לא מוכרים את הדירה הנוספת תוך שנתיים מתווסף לחוב שבהקפאה גם קנס והפרשי הצמדה וריבית... מאוד לא נעים . אגב, אין הבדל בין דירה שלישית לחמישית. שיעורי המס משתנים בין דירה יחידה ובין דירה נוספת, לא חשוב מה מספרה ( אלא אם יש דירה אחת נוספת שתימכר תוך 24 חודש).

מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה. נכון למועד כתיבת מאמר זה חישוב המס  נעשה בהתאם למדרגות המפורטות להלן בקניית דירה יחידה ע"י תושב ישראל:

– על חלק השווי שעד 1,568,800 ₪: 0%

– על חלק השווי שבין 1,568,800 ₪ – 1,860,790 ₪ – 3.5%

– על חלק השווי שבין 1,799,605 ₪ – 4,800,605 ₪– 5%

– על חלק השווי שבין 4,800,605  ₪ – 16,002,015 ₪ – 8%

– על חלק השווי שמעל 16,002,015 ₪  – 10% 

3.כשיש דירה נוספת - המס הופך להיות הרבה יותר משמעותי והרבה פחות נעים כשמדובר בדירה שהינה דירה נוספת, ואין כוונה למכור את הדירה הקיימת , ואז המדרגות יהיו :    

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) עד ליום ה-30.6.2015:

– על חלק השווי שעד 1,162,120 ₪: 5%

– על חלק השווי שבין 1,123,910 – 3,486,350 ₪: 6%

– על חלק השווי שבין 3,486,350  ₪ – 4,800,605 ₪ – 7%

– על חלק השווי שבין 4,800,605 ₪ – 16,002,015 ₪ – 8%

– על חלק השווי שמעל– 16,002,015 ₪ – 10%

כדאי כמובן להשתמש בסימולטור של רשות המיסים המתעדכן מעת לעת –

 

4. רוכש תושב חוץ - מדרגות זהות למדרגות לדירה שאינה דירה יחידה יחולו על רוכש שהינו תושב חוץ , גם אם זו דירתו היחידה . יחד עם זאת , אם הרוכש הפך להיות "עולה חדש ", כמוגדר בתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין , הוא זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים המיועדים למגוריו  או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים , אשר נכון לכתיבת מאמר זה  הינם כדלהלן:

– על חלק השווי שעד 1,700,220 ₪: 0.5%

– על חלק השווי העולה על 1,700,220 ₪: 5%.

כאן יש לשים לב כי למעשה פעמים רבות שיעור המס הנמוך המגיע לתושב ישראל שזו דירתו היחידה עדיף על פני קבלת ההטבה של עולה . יחד עם זאת, יש מקרי קצה שכן משתלם להיות עולה(...), לדוגמא , כשעולה אמיד רוכש דירה ראשונה בשווי של חמישה מיליון ש"ח , והוא נשוי לאשה ישראלית שיש לה דירה נוספת מלפני הנישואין, אם ישתמש במדרגות של ישראלי בעל דירה יחידה , על המחצית של אשתו יצטרך לשלם למי מדרגות דירה שנייה ( גם אם יש בינהם הסכם ממון), לעומת זאת אם ישתמש בהקלה של עולה חדש , יקבל את שעורי המס הנמוכים על שווי מלוא הנכס.

הזכות להטבה של עולה חדש היא פעם אחת לרכישת דירת מגורים ופעם אחת לרכישת עסק.

5. הקלה במס רכישה - הקלה נוספת ניתנת לנכים ע"פ תקנה 11  ולהבדיל  לנפגעי פעולות איבה או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה למגורים  – חצי אחוז מסכום העסקה  כולה . ההטבה הזו , של חיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% כאמור לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד.

6. רכישת נכס שאינו דירה למגורים -  כגון חנות, מגרש, בניין וכו', וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין המס עלה מ-5% ל-6%. לעניין זה קיימת אפשרות  בחוק לקבלת החזר של 1/6 ממס הרכישה שישולם (1% ממחיר הרכישה), בהתקיים התנאים הבאים:

א. מס הרכישה לא נתבע כניכוי במס הכנסה

ב. הרכישה היא של זכות במקרקעין שלפי תוכנית בנין עיר שחלה על המקרקעין ,  אפשר לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים

ג. תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר לבניה

  1. בעסקת מתנה בין קרובים , זכאי מקבל הנכס , שהינו בדרגת קרבה של בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. לשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה צריך לשלם , דהיינו אם יש לו דירה נוספת הוא משלם בשיעורי מדרגות של דירה נוספת חלקי שלוש. לדוגמא מתנה לגיס חייבת במס מלא .
  2. מכירת דירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה , פטורה ממס לחלוטין. אם בני הזוג לא גרים  יחד באותה דירה, יהיה עליהם לשלם שליש  ממס הרכישה הרגיל. לתשומת הלב - ידוע בציבור נחשב בן זוג על פי הפסיקה.
  3. יודגש כי העברה בין בני זוג במהלך גירושין , בין אם בתמורה ובין אם לא בתמורה לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין על כך מס רכישה , רק צריך להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר העברה בין בני הזוג כאמור.
  4. בני זוג הרוכשים דירה יחד ולכל אחד מהם מעמד שונה מבחינת נכסים – האחד ללא דירה נוספת והשני עם דירה נוספת , אופן חישוב המס יהיה כדלקמן: כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות המס המתאימות לו , אולם על שווי הדירה כולה חלקי שניים ( ולא , זה לא כמו מחצית , שכן מדרגות המס משתנות . לדוגמא דירה ששוויה שני מיליון ₪ ,  בעל הדירה הנוספת ישלם מחצית מהמס שהיה משלם אילו קנה את הדירה כולה לבד (דהיינו מחצית ממדרגות מס דירה שניה ) ובן הזוג שזו דירתו השנייה ישלם מחצית משווי המס שהיה משלם אילו קנה את הדירה כולה לבד (דהיינו מחצית ממדרגות מס דירה יחידה ).

מאמר זה אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי . המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד , על בסיס החוקים הידועים במועד כתיבת המאמר (9/3/15) ואין לעשות שימוש בתוכנו אלא יש להיוועץ בעורכ/ת דין המומחה לענייני נדל"ן בכל מקרה לגופו על מנת לקבל יעוץ פרטני ומתאים.

תמציתה של כתבה זו פורסם באתר כלכליסט ב-26.03.15

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...