הסכם שיתוף במקרקעין

מה זה הסכם שיתוף ולמה זה קשור אליי.....?

ברגע שיש יותר מבעל זכויות אחד בנכס , יש כאן למעשה שיתוף במקרקעין . המקרה הקלאסי הוא כמובן שיתוף בין בני זוג שקונים יחד נכס מקרקעין . כל זמו שבני הזוג חיים יחד בשימחה ובששון , כמובן שלא צריך לעשות שום דבר , הכל זורם ... אבל מה קורה חלילה כשהחבילה מתפרקת? או מה קורה כשהשותפים בנכס המקרקעין אינם בני זוג אלא אחים, שירשו יחד את בית ההורים  או סתם שותפים עיסקיים ( מקרה נפוץ וידוע הוא של שותפים רבים , עשרות אפילו , שחברים יחד בקבוצת רכישה , שמשמעה – רכישה יחד, במושע , של נכס המקרקעין  , בד"כ מגרש המיועד לבניה על חלקה שטרם עברה הליכי פרצלציה) ?

ברור שבמצבים אלה יש להגדיר את חלקו של כל אחד בנכס , מה הם זכויותיו בנכס,  כיצד ינוהל  הנכס המשותף, ומעל לכל – מה קורה במצב של פירוק השותפות  ודרך סיום הבעלות שלהם בנכס. האם יכול בעל זכויות לפרוש מחלקו בשותפות ?

חוק המקרקעין מגדיר בעלות משותפת במקרקעין כבעלות שבה לכל אחד מהם לפי חלקו יש חלק בכל המקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

בפקולטה למשפטים נותנים דוגמא מוחשית להבנת העניין , נאמר שיש שלושה שותפים בחלקים שווים בדונם אדמה , בכל גרגר אדמה יש לכל אחד מהם 33.3% .  יוצא , שאם נבנה על הדונם הזה שלושה בתים , לכל אחד מהשותפים יש שליש בכל אחד מהבתים . זו תוצאה מאוד לא רצויה כמובן, מכיוון שכל אחד מהשותפים רוצה שבביתו שלו תהיה רק לו חזקה ושימוש יחודיים , ולא שהשותף יכנס לביתו ויאמר , אבל יש לי שליש גם בבית שלך..

הסכם שיתוף במקרקעין

אז מה עושים?

הפתרון האידאלי הוא רשום בית משותף כמובן. אבל זהו תהליך ארוך ויקר . לכן במקרים רבים , במיוחד בבתי קרקע, חותמים על הסכם שיתוף במקרקעין , שמגדיר בית א' לראובן , בית ב' לשמעון ובית ג' ללוי. "שלי שלי , שלך שלך" .  הסכם השיתוף למעשה עושה את הסדר הזה ומאפשר לכל אחד מבעלי הזכויות לעשות שימוש  יחודי בחלק ברור ידוע  במקרקעין ובאותו חלק הוא רשאי לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות במקרקעין , כאילו הוא בבעלותו המלאה והיחודית לכל דבר ועניין. מאידך אין לו זכות בשאר חלקי המקרקעין המיוחדים לשימושם של יתר השותפים.

ויודגש , על אף קיומו של הסכם השיתוף,   הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה עדיין  בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס וביחוד החלק הרלבנטי לכל אחד מהשותפים.

כיום בנקים למשכנתאות דורשים שירשם הסכם שיתוף על בתי קרקע , בהם יש בעלות משותפת (במושע) כתנאי למתן משכנתא .

הסכם השיתוף צריך כמובן להירשם בטאבו על מנת למנוע מצב בו אחד השותפים יעביר את חלקו במקרקעין המשותפים מבלי לעדכן את הרוכש בקיומו של הסכם השיתוף ומבלי לחייבו להצטרף להסכם שהיתוף.

על מנת לרשום את הסכם השיתוף בטאבו יש לצרף  תשריט  ערוך ע"י מודד מוסמך, מסמכי רשום שונים , תשלום אגרות ואף אשור עיריה  ( כדאי  לוודא שאין חריגות בניה  שעלולות לעכב את מתן האשור) . כאשר ההסכם נרשם, תופיע הערה בנסח המקרקעין אשר תציין כי נרשם הסכם שיתוף.

מה מכיל הסכם השיתוף?

אז ראשית , כפי שאמרנו , הגדרה של חזקה ושימוש יחודיים , אופן ניהול ותשלום ההוצאות המשותפות השייכות לכלל המקרקעין או לחלקים המשותפים וכן  חלוקת זכויות הבניה בין השותפים, זכותו של כל אחד מהשותפים לעבור דרך חלקו של האחר לצורך מעבר / ביצוע תיקונים , זכותו לבצוע עסקאות בחלקו של השותף ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או לעשות בו כל שימוש שיחפץ הכל כמובן במסגרת החוק והתב"ע.

האמור לעיל אינו ממצה ואין לראות בו יעוץ משפטי מסוג כלשהו . המידע נועד לרקע ולנוחות כללית בלבד ובכל מקרה יש להתייעץ בעורכ/ת דין מומחה לנדל"ן .

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...