השקעה בנדל"ן

כולם מדברים על זה. אבל איך מתחילים ? ראשית יש להבין שכדי לבצע השקעה בנדל"ן נדרשים מאיתנו , בנוסף לכסף , גם זמן , תכנון וחקירת הנושא לעומק. יש להקדיש זמן לחקירת הנושא – לבדיקה איזה סוג של משקיע אנחנו ואיזו השקעה מתאימה לנו מכלל האפשרויות , האם בפריפריה או במרכז ? האם דירה או חנות ? ואולי בכלל בחו"ל ? מה המיסוי הכרוך בכך? מהו ההון העצמי שיש בידי ואיזה סכום  אני יכול/ה ליטול משכנתא ? איזה עו"ד לעניני נדל"ן יכול/ ה לסייע לי בתהליך?  לבדיקות כאלה נדרש זמן , כולנו עסוקים , וכך חולפים להם הימים וגם את השנה האחרונה (2015) , שבה שוק הנדל"ן עלה בעוד שמונה אחוז, העברתם בלי לעשות מעשה...

להלן נסקור מספר אפשרויות להשקעה בנדל"ן, כמובן על קצה מזלג, כשהמעונין יעמיק ויחקור כאמור.

א.      רכישת דירה  בישראל :רמת סיכון נמוכה ותשואה סבירה . רכישת דירה באזורי ביקוש תקל עלינו במציאת שוכר – שיגיע יותר בקלות וגם יהיה מנוי על אוכלוסיה בעלת משאבים , דבר שיקל על מציאת שוכרים וקבלת בטחונות מהם . החסרונות של רכישה כזו – התשואה יחסית נמוכה ועלות הנכס גבוהה . לעומת זאת, רכישת דירה בפריפריה ו/ או , להבדיל , בשכונות אוכלוסיה חלשה מבחינה כלכלית , תאפשר תשואה גבוהה עקב העלות הראשונית הנמוכה של הדירה . שווי דמי שוכרים לא יציבים כלכלית, קושי בקבלת בטוחות , אי שקט לנוכח נזקים אפשריים ו/ או אי פינוי בזמן ומרחק מהנכס – כל זאת עשוי "להוציא את החשק" מניהול השקעה פסיבית שאמורה להכניס לכיסנו את דמי השכירות מדי חודש ללא טירחה יתרה .

עריכת חוזה שכירות אצל עו"ד מגדיל את הסיכוי שהשוכרים יחתמו על חוזה ראוי ויספקו בטוחות מספקות, כך שבעת הצורך לא תימצאו את עצמכם חלילה מול שוקת שבורה .

היתרון  הגדול ברכישת דירה, ללא קשר לשאלת מיקומה, הוא גם בעינין המינוף והיכולת לרכוש דירה במשכנתא עם ריבית נמוכה (בין אם זו דירה ראשונה שאז אחוז המימון יכול להגיע עד 70%  ובמקרים מסוימים אף יותר, ובין אם זו דירה שניה שאז אחוז המימון הוא 50%) מחד, ופטור שקיים על הכנסות משכר דירה שמגיע עד 5,080 ₪ מאידך (דמי שכירות חודשיים, מעל לסכום זה, חייבים במס – ראו בענין זה את המאמר – מס הכנסה על שכר דירה). בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות נילוות ובעיקר: מס רכישה (במקרה של דירה שניה שאינה דירה חלופית לדירתכם הראשונה, המס עומד על 8% ובדירות יוקרה אף יותר), תיווך, שיפוץ במקרה הצורך וכו'.

 

ב.      רכישת חנות או משרד: תשואות גבוהות סיכון גדול: גם כאן האפשרויות רבות ומשתנות בין בנין משרדים מפואר בפריים לוקישיין ו/או חנות בקניון נחשב ועד למשרד / חנות המצויים במבנה רעוע  הדורש שיפוץ. כמובן ששיעור התשואה בהתאם. באופן כללי ניתן להגיד די בבירור כי מחירי הרכישה של חנויות ומשרדים אטרקטיביים יותר מדירות, וגם התשואה משמעותית טובה יותר. החיסרון העיקרי הוא בהיצע: כמות המשרדים החדשים הקיימת הוגדלה בשנים האחרונות כך ששיעור הנכסים הריקים עולה ובמקרה זה המשקיע מפסיד, לא רק את התזרים השוטף אלא גם נכנס לגרעון בשל תשלום לחברת האחזקה / ועד הבית, ארנונה וכו' אשר בתחום המשרדים והחנויות עלותם גבוהה מאשר בתחום הדירות..  בכל מקרה חשוב לוודא שהשוכר שלכם הוא האחראי הבלעדי לכל הרשיונות הנדרשים לשם פעילותו בעסק.

ג.       קרקע חקלאית – כאן פוטנציאל הרווח גבוה אולם גם חוסר הודאות גבוה.. ויש להתאזר בסבלנות רבה. מכיוון שבקלות זו יכולה להיהפך להשקעה חסרת ערך, אשר תצטרכו להמתין שנות דור עד למימושה (ראה מאמר בענין קרקע חקלאית) יש להשקיע מאמצים רבים לפני הרכישה  בבדיקת טיב ההשקעה ובבחינת הגוף המשווק , האם גם הגוף המשווק  רכש קרקעות במקום זה (מה שמוכיח אמון במיקום ובהשקעה), האם קיים הסכם שיתוף בין המשקיעים, והכי חשוב: מה מצבה הסטטוטורי של הקרקע, והאם מקודמות לגביה תוכניות להפיכתה לקרקע לבניה. כדאי לבדוק גם קרקעות לקראת הפשרה באזור יהודה ושומרון, שפטורות מתשלום היטל השבחה.

ד.      מניות בסקטור הנדל"ן – תנודתיות וחוסר ודאות: כאן תצטרכו יועץ השקעות מנוסה, בתקווה שיצליח לכוון אתכם להשקעה הנכונה. כרגע מדד הנדל"ן (בבורסה) רחוק מלהיות בשיאו ולכן  מחד זו יכולה להיות נקודת כניסה נוחה ומאידך יש בכך כדי להוות תמרור אזהרה. בכל מקרה אל תשכחו שגם אם המניה שלכם תרויח, תשלמו מס רווח הון של 25%.

ה.      אג"ח – כאן שם המשחק הוא סולידיות. אמנם גם כאן תצטרכו יועץ השקעות מנוסה, אולם הסיכון פה נמוך בהרבה. גם כאן תשלמו כמובן מס רווח הון על הרווח בסכום של 25%.

ו.        רכישת נכס בחו"ל – החלום של התעשרות בקצב מהיר יותר ממה שניתן לקבל מהשקעה בנדלן ישראלי עולה באופן תדיר בדרכים שונות. דירה בברלין, בית פרטי בארצות הברית, אחוזים מהשקעה בבנין, תשואה גבוהה ועוד. אפשרויות ההשקעה בחו"ל רבות ומגוונות ולעיתים רבות אף כדאיות אולם מחייבות משנה זהירות כפול. הרי ברור שאם זו השקעה כל כך כדאית הגרמנים / האמריקאים היו קונים את הנכס לפניך, לא ? יש לקחת בחשבון את עלויות ניהול הנכס, שכן פעמים רבות חברת ניהול מטפלת בנושא, את הצורך בביקור בנכס ככל שקיים צורך כזה, את ענין המט"ח – לדו' נכס שעלה ב-15% באותה שנה אולם המטבע המקומי נחלש ב-18% מול השקל, בסופו של דבר יש כאן הפסד, כל זה עוד לפני שדיברנו על נושא המיסוי ועלויות נילוות, הרי תצטרכו עו"ד מקומי ורו"ח מקומי ומתווך מקומי.. ובקיצור, כדאי לבדוק היטב.

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...