היטל השבחה בגין בניה על הגג

אחוזי בניה הם דבר נהדר. בזכותם בעל נכס יכול להרחיב את דירתו, להוסיף חדר או מרפסת, ובמקרה של דירת גג – חדר או שניים על הגג, תלוי מה התב"ע (תוכנית בנין עיר) שחלה על הנכס, מאפשרת.

אולם אין די בקיום אחוזי בניה. כדי לבנות על הגג, על בעל הנכס להוכיח – בצד הקיניני – שהגג צמוד לדירתו (צמוד בדיני בתים משותפים פירושו, הוצאת חלק מהרכוש המשותף,  במקרה זה – הגג, והצמדתו לבעל דירת הגג), כדי שיוכל לבנות על הגג.

איך בודקים אם הגג צמוד לדירת הגג? או בלשון פשוטה, אם הגג שלך ..?

ניגשים ללשכת רשום המקרקעין ומוציאים את מסמכי הבית המשותף על גבי דיסק. פעולה זו כרוכה בתשלום אגרה של 32 ₪. במסמכי הבית המשותף יש פירוט של ההצמדות, לרבות הגג.

בעירית רעננה יש תב"ע שנקראת 292 א, שמאפשרת לכל אחת מהדירות העליונות בבנין בניה בחלל הגג בשטח של 40 מ"ר, במקרה שמדובר בגג רעפים (בגג שטוח הבניה המותרת היא 25 מ"ר + מדרגות).

היטל השבחה בגין בניה על הגג

 

מה קורה אם בעל דירת גג, שלפי תקנון הבית המשותף, אין לו את זכויות הבניה על הגג? האם יכול לבנות? מההיבט הקיניני, אין ספק שאינו יכול לבנות – שכן הגג לא שלו. כדי שיוכל לבנות עליו לקבל את הסכמת השכנים. אולם המצב הקיניני לא מפריע לעיריות השונות לדרוש ממנו את אותו מס, הנקרא היטל השבחה, בגין הזכות לבנות על הגג.  

כאן יש שתי גישות:

הראשונה, מכיוון שיש בעיתיות במימוש הזכויות בפועל לאור העדר הצמדת הגג – בעל דירת הגג לא יכול לבנות כמוסבר לעיל, לא הוגן לחייב אותו. עירית רעננה לדוגמא, במקרים בהם הגג אינו צמוד לדירת הגג, ואין בתקנון הרשאה לבנות על הגג, אינה מחייבת בהיטל השבחה.  לעומתה, עירית חולון "לא נכנסת לפרטים קטנים" ומבחינתה מחייבת גם  את בעלי הדירות העליונות ואפילו את בעלי הדירות בקומות נמוכות (!!!) לשלם היטל השבחה בגין זכויות בניה על גג הבניין.  העובדה שבעל דירה בקומה נמוכה לא יכול לעשות שימוש באחוזי הבניה האלה כי כלל אין לו גישה לגג והגג לא צמוד לדירתו, לא מפריעה לה.

גם עירית פתח תקוה נוקטת בגישה מתמיהה זו, בטענה שבעלי הדירות הנמוכות יכולים לדרוש מבעלי הדירות העליונות תשלום עבור הסכמתם לבניה על הגג מטעם מי שיכול – בעלי הדירות העליונות. הם רק "שוכחים" כי על מנת לרכוש את הגג ולהצמידו לדירת הגג יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות. ובמציאות , מה לעשות , לא קל לגייס הסכמה של מאה אחוז מהדיירים.. מכך יוצא שיש כאן חיוב מס על עסקה שכלל עוד לא נולדה ומי יודע אם תיוולד.

בחודש יוני האחרון ועדת הערר המחוזית בראשות כרמית פנטון קבעה שיש להפסיק עם הנוהג הזה שכן בית המשפט קבע בעבר שעל ועדה מקומית להפריד בין זכויות קניניות לבין זכויות תכנוניות וכי אין הגיון לטענה שיש לחלק את ההשבחה בין שאר בעלי הדירות בבנין , מאחר שכלל אין לבעלי הדירות הנמוכות אפשרות להרחיב את דירתם כתוצאה מהתוכנית המשביחה הנוגעת לבניה על הגג, שכן רק לדירה העליונה יש גישה אליו. גב' פנטון קבעה כי רק מי שיכול להנות ולהתעשר מהגדלת שטח דירתו ע"פ התוכנית יחויב בהיטל השבחה. עירית חולון סירבה לקבל את הדין והגישה על החלטה זו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הואיל ולהחלטה זו יש הכרעה על כלל הנכסים בארץ, החליט ביהמ"ש להעביר את הסוגיה להחלטת היועץ המשפטי לממשלה בימים אלה.. כולנו מחכים להכרעתו..

האמור בכתבה אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו.

רוצים להתעדכן בחדשות נדל"ן? הירשמו כאן לניוזלטר 

חדשות משרד עו"ד גדיש

  • צוואה הדדית
    רבים מאיתנו אוהבים תכנון ושליטה. לתכנן מה לעשות בכסף, מה יהיה התפריט בארוחה חגיגית ואיפה נבלה בכל דק...
  • כספי ירושה לגרוש?
    האם יתכן שכספי ירושה יתחלקו בין הבת לבין בעלה, המתגרש ממנה...? למרבה הפלא ביהמ"ש ענה על שאלה זו בחיו...
  • מדוע חשוב לדייק בהוראות ה...
     
    האמנם זה משנה מה יהיה הניסוח המדויק של כל מילה ומילה? לאחר קריאת המקרה הבא תראו כמה זה ...
  • טעויות נפוצות במיסוי נדל"...
    טעויות נפוצות במיסוי נדל"ן: "ונשמרתם לנפשותיכם"  .... לקרוא ולשמור... 
    בעידן שבו בקל...